fbpx

19.06.2018

Czekają nas zmiany na rynku inwestycji w nieruchomości

Inwestorzy detaliczni i instytucjonalni wciąż szukają nowych możliwości inwestowania. Polski rynek zaczyna oferować coraz szerszą gamę produktów dla obu grup inwestorów. Instrumenty oparte na aktywach rynku nieruchomości nie są jeszcze rozwinięte w sposób wystarczający w porównaniu np. z rynkiem niemieckim.

Czy rynek zaoferuje jednolite fundusze dla klientów detalicznych i instytucjonalnych? Czy i jak REITy wpłyną na polski rynek? Czy może polscy inwestorzy wybiorą inne sposoby inwestowanie w te stosunkowo stabilne aktywa jakimi są nieruchomości? Na te i inne pytania odpowiedzieli goście Europejskiego Kongresu Finansowego. W debacie „Alternatywne aktywa na rynku nieruchomości” udział wzięli: Michał Cebula - Heritage Real Estate, Piotr Gocłowski - Credit Value Investments, Aleksander Kupcewicz - WIK Capital, Andrzej Rosłaniec - Alior Bank S.A. oraz Michał Sapota - Heritage Investments.

Goście rozpoczęli spotkanie dyskusją na temat kondycji polskiego sektora nieruchomości oraz opierając się m.in. na danych HRE Index wskazali, że w najbliższych latach rynku nie dotknie problem bańki spekulacyjnej. Michał Cebula, Prezes Heritage Real Estate wskazał, że nadal brakuje w zależności od różnych szacunków od miliona do trzech milionów mieszkań. Ponadto mieszkania są przeludnione i dotyczy to aż 37 proc. mieszkańców. Natomiast jednym z najważniejszych aspektów potwierdzających tezę, że kwestia bańki spekulacyjnej nie znajduje uzasadnienia dotyczy form zakupu nieruchomości. Nieruchomości przeznaczone na inwestycje w zdecydowanej większości kupowane są za gotówkę, a nie na kredyt jak działo się to przed wybuchem kryzysu w 2008 roku – wskazał Michał Cebula.

Ważnym tematem panelu było finansowanie nieruchomości w Polsce, które, jak podkreślił Michał Cebula, jeszcze wymaga dużego nakładu pracy, aby funkcjonowało tak jak na zachodzie. Rynek finansowy nie jest dopasowany do wymagań rynku nieruchomości, stąd też wysyp różnego rodzaju funduszy inwestycyjnych oraz niewystarczająca liczba wykwalifikowanych pracowników sektora – dodał. Z kolei Piotr Gocłowski z Credit Value Investments mówił, że rynek kapitałowy zdominowany jest przez giełdę czy obligacje, a nieruchomości są pominięte, dlatego REIT-y są narzędziem, które powinno pojawić się w polskiej przestrzeni. Również Prezes HRE nie ukrywał, że oczekuje na polskie REIT-y, które mogą zacząć obowiązywać już od przyszłego roku. Na początek mają być to REIT-y mieszkaniowe. Jest to bardzo dobry kierunek umożliwiający dywersyfikację zarówno geograficzną jak i jakościową – podkreślił Cebula.

W kwestii sposobów inwestowania Michał Cebula wskazał akcje i obligacje, jako tradycyjnie podejście. Natomiast podkreślił również wagę funduszy inwestycyjnych zamkniętych i otwartych, często realizowanych z autorskim modelem inwestycyjnym, który może być idealnie dopasowany do potrzeb instytucji czy klientów detalicznych. Andrzej Rosłaniec, dyrektor Private Banking Alior Bank odpowiedział z kolei na pytanie czy klienci potrzebują możliwości inwestowania w nieruchomości. Podkreślił, że to nie jest kwestia potrzeby inwestowania, ponieważ klienci już bardzo zdecydowanie wybierają taką opcję lokowania funduszy. Dotyczy to nie tylko nieruchomości w Polsce, ale również za granicą.

Paneliści zgodnie podkreślali, że nieruchomości są jedną z najbezpieczniejszych inwestycji, rynek jest bardzo stabilny, a ceny wbrew opiniom wcale nie rosną w dramatyczny sposób. Wyjątki stanowią nieruchomości w kurortach turystycznych, gdzie to emocje, a nie rynek winduje ceny. Michał Sapota, Prezes HRE Investments dodał, że są lokalizacje gdzie ceny mieszkań nie mają nic wspólnego
z rzeczywistością i to dotyczy np. Sopotu czy Zakopanego. Podkreślił również, że jeżeli inwestor podejmuje decyzję o zakupach w takich miastach to zdecydowanie powinien mieć duży kapitał, a nieruchomości nie powinny być kupowane na kredyt. Powinno się również wtedy założyć, że taki lokal kupowany jest na minimum kilkanaście lat. Mamy bowiem do czynienia z taką sytuacją, że są miejsca w Polsce gdzie ceny mieszkań osiągają bardzo wysokie poziomy i takich inwestycji nie można uznać za bezpieczne.

Główną konkluzją spotkania było stwierdzenie, że czasy zwiększającej się niepewności przyśpieszają zmiany na polskim rynku. Niezbędne staje się dostosowanie przepisów do realiów rynku nieruchomości oraz wprowadzenie narzędzi umożliwiający skuteczne inwestowanie, dotyczy to m.in. REIT-ów.