21.09.2021

Deweloperzy budują już ponad ćwierć miliona mieszkań

Niedobór lokali na sprzedaż powoduje, że mieszkania w Polsce szybko drożeją. Deweloperzy starają się zaspokoić potrzeby Polaków budując najwięcej w historii, ale póki co to wciąż za mało.

Sierpień przyniósł kolejne dobre dane na temat budownictwa mieszkaniowego. Najważniejszą informacją jest fakt, że w ciągu miesiąca deweloperzy zaczęli budować ponad 14 tysięcy nowych mieszkań. Jest to kolejny z serii odczyt, który możemy nazwać rekordowym. Tym razem możemy bowiem powiedzieć, że nigdy jeszcze w sierpniu deweloperzy nie rozpoczynali aż tak wielu nowych budów.

2021 09 21 Wykres 1

Dobra kondycja mieszkaniówki

Trzeba mieć świadomość, że dane na temat rozpoczętych budów są najważniejszymi informacjami, które płyną z urzędu statystycznego w ramach comiesięcznego badania sytuacji w sektorze budownictwa mieszkaniowego. Dobre dane w tym obszarze są wartościowym papierkiem lakmusowym, który pokazuje nam koniunkturę w sektorze i realnie podejmowane decyzje inwestycyjne, a nie efekty np. spekulacji działkami budowlanymi.

Przybywa kluczy i pozwoleń

Informacjami o mniejszym kalibrze są dane na temat liczby mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia. Deweloperzy dostali w sierpniu decyzje, które pozwalają zacząć budowę kolejnych 16,1 tys. mieszkań, co jest wynikiem o ponad 1/3 lepszym niż w analogicznym okresie przed rokiem. Przy tym trzeba mieć świadomość, że do danych na temat pozwoleń na budowę należy podchodzić z pewną rezerwą, bo część takich decyzji nigdy nie przełoży się na faktyczne budowy mieszkań. Powód może być prozaiczny – np. posiadacz działki budowlanej postanawia wystąpić o pozwolenie na budowę, ale nie po to, aby samemu inwestycję przeprowadzić, ale po to, aby działka zyskała na wartości.

Informacją o mniejszej wadze jest także ta na temat mieszkań oddanych do użytkowania. Z jednej strony dane te pokazują rzecz najbardziej namacalną – faktyczne powstanie nowych mieszkań, ale niestety trzeba mieć świadomość, że jest to efekt decyzji podejmowanych nawet kilka lat wcześniej. W bardzo małym stopniu informacje te pokazują nam więc to co dziś dzieje się na rynku mieszkaniowym. Nie zmienia to faktu, że w poprzednim miesiącu deweloperzy dostarczyli nam prawie 11,5 tys. nowych mieszkań – o 14,2% więcej niż przed rokiem.

2021 09 21 Wykres 2

Ćwierć miliona w budowie

Warto podkreślić, że jeszcze nigdy wcześniej deweloperzy nie budowali tak wielu mieszkań jak dziś. W budowie pozostawały w sierpniu prawie 252 tysiące mieszkań. Jest to najwyższy wynik w historii. Pomimo jednak rekordowej podaży ceny nieruchomości rosną. Jest to najmocniejszy dowód za to, że mieszkań na sprzedaż jest mimo wszystko za mało.

2021 09 21 Wykres 3

Przyjrzyjmy się więc drugiej stronie rynku – popytowi. Polacy wydają na zakup mieszkań rekordowe zasoby gotówki chroniąc ją przed inflacją, szukając bezpiecznej przystani dla kapitału czy zyskowności wyższej niż na niemal nieoprocentowanych lokatach. Nie brakuje też chętnych na kredyty hipoteczne. W tym obszarze sytuacja zdaje się jednak normalizować wraz z tym jak wyczerpuje się odroczony popyt. O co chodzi? W 2020 roku wielu rodaków nie mogło sobie pozwolić na zakup mieszkania wraz z tym jak banki przykręciły kurki z kredytami. Od początku 2021 roku obserwowaliśmy jednak dynamiczny ruch w przeciwnym kierunku. W efekcie co najmniej kilkadziesiąt tysięcy osób, którym w 2020 roku kredytu odmówiono, ruszyło po hipotekę w bieżącym roku. Apogeum tego zjawiska widzieliśmy w maju w postaci rekordowej liczby składanych wniosków kredytowych i w lipcu w postaci rekordowych wypłat hipotek.

W przyszłym roku negatywnie na popyt na kredyty mieszkaniowe może działać spodziewana skromna podwyżka stóp procentowych. Przeciwny efekt powinien mieć zapowiedziany przez rząd program gwarancji kredytowych, który powinien pozwolić na zakup mieszkania osobom, które dziś są tej możliwości pozbawione.

Nowym elementem tej układanki są fundusze inwestycyjne. Najczęściej są to zagraniczne podmioty, które widząc potencjał naszej mieszkaniówki, skupują całe bloki i osiedla z i tak już wykupionego rynku. To generuje dodatkową presję na wzrost cen.

W obliczu takiego popytu nawet największa ofensywa inwestycyjna deweloperów okazuje się zbyt skromna. Przy tym trzeba mieć świadomość, że są granice, których firmy budujące mieszkania nie dadzą rady przekroczyć bez ułatwień regulacyjnych lub innowacyjności. Bez nich trudno będzie dostarczyć na rynek znacznie więcej mieszkań niż dziś. Ponadto ofensywa inwestycyjna generuje wzrost kosztów. Sprzyja temu palący problem braku działek pod budowę, ale nie tylko. Głośno jest też ostatnio o rosnących kosztach materiałów czy braku rąk do pracy.

Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments