17.05.2021

Gwarancja skróci drogę do własnego M o kilka lat

Łatwiejszy dostęp do kredytów mieszkaniowych to rozwiązanie lepsze niż trenowane przed laty rządowe dopłaty. Dzięki niemu Polacy, którzy mają odpowiednie dochody będą mogli kupić swoje własne mieszkanie znacznie wcześniej niż dotychczas.

Zgodnie z oczekiwaniami, w ramach Nowego Ładu, pojawiła się propozycja skierowana do Polaków którzy nie mają własnego mieszkania. Jest to bardzo liczna grupa rodaków. Bazując na danych Eurostatu można oszacować, że tylko w grupie wiekowej od 25 do 34 lat około 2,5 mln osób mieszka z rodzicami. Większość z nich ma pracę, a mimo to często nie stać ich na wyprowadzkę.

Mieszkania bez wkładu własnego

Jaka ma być recepta na rozwiązanie tego problemu? Oczywiście najlepiej byłoby budować więcej, aby mieszkania były łatwo dostępne (w tym kierunku idzie dofinansowanie do budownictwa gminnego, ale też program „lokal za grunt”). Budowa nowego bloku trwa jednak długo. Problem w tym, że nie każdy ma czas, aby latami czekać na własne „cztery kąty”. I właśnie w tym obszarze działać mają gwarancje kredytowe. Z zapowiedzi wynika, że osobom w wieku do 40 lat rząd udzielać będzie gwarancji do zakupu nieruchomości na kredyt. Kwota tej gwarancji ma wynosić do 100 tys. złotych i ma opiewać na maksymalnie 40% jej ceny. Więcej szczegółów poznamy, gdy pojawi się projekt ustawy.

O co dokładnie chodzi z gwarancjami? Najłatwiej pokazać to na przykładzie. Gwarancja nie jest bowiem gotówką, którą dostajemy do ręki. Załóżmy, że chcemy kupić mieszkanie warte 300 tys. złotych. Bank wymaga 20-proc. wkładu własnego, czyli chce abyśmy zapłacili sprzedającemu 60 tysięcy złotych z własnej kieszeni, a dopiero resztę nam pożyczy. Problem pojawia się wtedy, gdy nie mamy wymaganych 60 tysięcy, bo na przykład płacimy za najem mieszkania tyle, że nie zdążyliśmy jeszcze odłożyć odpowiedniej kwoty na zakup własnego „M”. W normalnych warunkach mieszkania nie kupimy, bo nie spełniamy wymagań i to pomimo zarobków, które spokojnie wystarczyłyby na spłatę raty kredytu. System gwarancji kredytowych ma właśnie w takiej sytuacji pomóc. Bank widząc, że stoi za nami skarb państwa, który gwarantuje wkład własny, z przyjemnością pożyczy nam pieniądze nawet na cały zakup mieszkania. Uda się to oczywiście tylko wtedy, gdy będziemy mieli stałe dochody, zdolność kredytową i będziemy w oczach banku wiarygodnym klientem. Banki dalej będą musiały to sprawdzać.

Gwarancja skróci drogę do własnego „M”

Jest to rozwiązanie, na którym skorzystać powinny przede wszystkim osoby młode, które nie są w stanie zgromadzić wystarczającego wkładu własnego. Często pomimo solidnych zarobków nie mogą one mieszkania kupić i przez to są zmuszone do najmu, który co do zasady jest droższy niż zakup mieszkania na własność, a do tego nie buduje majątku. Najważniejszym atutem gwarancji jest więc fakt, że skraca ona drogę do własnego mieszkania.

Można to pokazać na konkretnym przykładzie. Bazując na danych portalu Numbeo możemy bowiem oszacować, że para mieszkająca i pracująca w Warszawie zarabia przeciętnie na rękę około 8,9 tys. zł. Koszty skromnego życia z uwzględnieniem wydatków na jedzenie, najem skromnego mieszkania, transport, ale też wydatki związane z rekreacją, odpoczynkiem i czasem wolnym portal szacuje obecnie na prawie 7 tysięcy. To znaczy, że nasza hipotetyczna para może zaoszczędzić 1,9 tys. zł miesięcznie. W efekcie w stolicy zbieranie 10-proc. wkładu własnego do kredytu na 50-metrowe mieszkanie warte 500 tys. złotych trwałoby ponad 2 lata i ponad 4 lata jeśli bank wymagałby 20-proc. wkładu własnego.

W Krakowie korzyść potencjalnie mogłaby być jeszcze większa. Wszystko dlatego, ze koszty skromnego życia dla pary portal Numbeo szacuje na prawie 6,2 tys. złotych. Przy łącznych zarobkach pracującej pary na poziomie około 7 tys. złotych „na rękę” daje to szanse odłożenia 0,8 tys. zł miesięcznie. W efekcie w Krakowie zbieranie 10-proc. wkładu własnego do kredytu na 50-metrowe mieszkanie warte 400 tys. złotych trwałoby ponad 4 lata i ponad 8 lat jeśli bank wymagałby 20-proc. wkładu własnego.

Gwarancje nie powinny nadmiernie pompować cen

Poza tym w systemie gwarancji mamy znacznie ograniczone ryzyko podwyżek cen mieszkań, o które oskarżano część deweloperów przy okazji programu „Mieszkanie dla młodych”. O co chodzi? Firmy, które budowały szczególnie tanie mieszkania mogły podwyższać ceny – o ile oryginalnie byłyby niższe niż limity kwalifikujące do dopłat. W przypadku systemu gwarancji problem ten powinien być bardzo wyraźnie ograniczony. I choć gwarancje nie powinny doprowadzić do nadmiernych wzrostów cen, to oczywiście nie będą dla cen zupełnie neutralne, bo nie będą neutralne dla wielkości popytu.

Dzięki gwarancjom osoby, które nie mają odpowiedniego wkładu własnego będą mogły w końcu pomyśleć o własnym mieszkaniu i np. wyprowadzić się od rodziców lub zrezygnować z droższego dziś najmu. Skala zmian cen nie powinna być jednak duża. Można w tym miejscu przytoczyć nawet przykładu, bo podobny program gwarancji działa w Wielkiej Brytanii czy Nowej Zelandii. I tak na przykład na wyspach kwestię tę przebadała organizacja charytatywna Shelter. Z jej badania wynika, że w momencie, w którym z gwarancji kredytowych skorzystało 56 tysięcy beneficjentów (około dwa lata), temu programowi można było przypisać wzrost cen domów o zaledwie 1,4%.

Program, który się opłaci

I gdyby tego wszystkiego było mało, to trzeba mieć świadomość, że system gwarancji powinien okazać się kilka lub nawet kilkanaście razy bardziej efektywny niż dopłaty do kredytów realizowane w Polsce w latach 2014-18 w ramach programu „Mieszkanie dla młodych”. Chodzi po prostu o to, że gwarancje są rozwiązaniem wielokrotnie tańszym niż bezpośrednie dopłaty. Bez wątpienia cieszyć to powinno Ministra Finansów. Z jego punktu widzenia przychody z podatków, związanych z realizacją takiego programu, powinny być bowiem znacznie wyższe niż koszty jego działania. Do tego gospodarka dostałaby dodatkowy impuls prorozwojowy.

Pomoc nakierowana na cel

System gwarancji powinien ponadto faktycznie trafiać do osób, które naprawdę wsparcia potrzebują. Wbrew pozorom nie było to w ostatnich latach oczywiste. W przypadku bezpośrednich dopłat realizowanych w ramach programu „Mieszkanie dla młodych” - możliwość otrzymania sporej kwoty z budżetu powodowała, że wiele osób, które stać było na zakup, decydowały się na zakup z dopłatą, aby zyskać np. kilkadziesiąt tysięcy złotych. Za to osoby, które nie miały wymaganego wkładu własnego do kredytu i tak zostawały często bez mieszkań, bo w większości przypadków nie otrzymywali od banku kredytu, z którym połączone były rządowe dopłaty.

W przypadku systemu gwarancji możliwość zakupu pierwszego mieszkania na kredyt zyskać powinny osoby, które nie spełniają wymagań banków dotyczących wkładu własnego. Ci, którzy odpowiedni wkład posiadają nie będą kuszeni do korzystania z pomocy, bo przez to zadłużyliby się na wyższą kwotę (np. 100% czy 95% ceny mieszkania, a nie 80% ceny mieszkania), a więc musieliby potem płacić wyższe odsetki. W ten sposób rządowe wsparcie ma szanse trafiać w większym stopniu faktycznie tam, gdzie jest potrzebne.

Bezpieczniki nie zaszkodzą

Przy tym wszystkim oczywiście warto też zadbać o to, aby państwowe wsparcie miało jak najmniej skutków ubocznych. Warto więc rozważyć wprowadzenie maksymalnej ceny mieszkania, przy którego zakupie możliwe byłoby korzystanie z gwarancji kredytowych. Mowa jest na razie tylko o tym, że wprowadzony zostanie maksymalny limit ceny metra kwadratowego. Póki co nie wiemy jak będzie on określany. Jeśli będzie to kalka rozwiązań sprzed lat, to niestety może to spowodować, że w różnych częściach kraju dostęp do wsparcia będzie łatwiejszy lub trudniejszy.

Rząd powinien zadbać też o to, aby ograniczyć ryzyko nadużyć. Dlatego warto też zadbać chociażby o to, aby gwarancja kredytowa nie była pełna, czyli na przykład jeśli bank da kredyt na 95% ceny mieszkania, w ramach czego 15 pkt. proc. gwarantuje rząd, to gdyby coś poszło nie tak, budżet powinien oddawać bankowi nie więcej niż np. 95% z gwarantowanych 15% ceny mieszkania. Chodzi po prostu o to, aby bank nie rozdawał kredytów zbyt lekką ręką.

Na koniec warto wprowadzić bezpiecznik, aby po kredyt bez wkładu własnego nie sięgały osoby, które nie mają wystarczających oszczędności. Powód jest prosty – na przeprowadzenie transakcji niezbędne są czasem całkiem spore pieniądze. Chodzi o opłaty rezerwacyjne, zadatek lub zaliczkę wymagane przez sprzedających, ale też koszty związane z zaciągnięciem kredytu, prowizje za pośrednictwo czy opłaty sądowe i koszty obsługi notarialnej. Brak odpowiednich pieniędzy na etapie przystąpienia do transakcji może oznaczać kłopoty np. utratę zadatku.

Dofinansowanie elementem prorodzinnym

W ramach Nowego Ładu mowa jest też o dofinansowaniu zakupu mieszkań czy budowy domów dla rodzin. I tak rodziny, które zaciągną kredyt, a którym urodzi się drugie dziecko będą mogły liczyć na to, że rząd przeznaczy na spłatę ich długu 20 tys. złotych. Przy trzecim dziecku będzie to dodatkowe 60 tysięcy, a potem po 20 tysięcy za każdą kolejną pociechę.

Drugim podobnym rozwiązaniem jest też zapowiedziany przez premiera Gowina program pod nazwą „Bon Mieszkaniowy”. W jego ramach np. rodzina z trójką dzieci będzie mogła liczyć na dofinansowanie w kwocie 100 tysięcy złotych. Pieniądze te będą mogły zostać przeznaczone na partycypację w SIM (TBS), ale też na budowę domu czy zakup mieszkania. Siłą rzeczy element prorodzinny programu raczej nie będzie trzonem wsparcia w obszarze mieszkalnictwa. Bez wątpienia ważniejszy dla większości Polaków będzie system gwarancji.

Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments