25.11.2021

Hipoteki: raty w górę, zdolność w dół

140 zł – o tyle wzrosła lub lada moment wzrośnie przeciętna rata złotowego kredytu mieszkaniowego po ostatnich dwóch podwyżkach stóp procentowych. Przy droższych kredytach w dół poszła też zdolność kredytowa – przeciętnie o około 100 tys. zł.

Jeśli weźmiemy pod uwagę wszystkie złotowe kredyty mieszkaniowe, które posiadają rodacy, to okaże się, że przeciętny mieszkaniowy dług opiewa na około 190 tys. złotych, a do jego spłaty zostało 18 lat. Jeszcze we wrześniu – przed podwyżkami stóp procentowych - rata takiego długu opiewała na około 1125 złotych miesięcznie. Dziś ratę można oszacować na 1266 złotych, czyli o 141 złotych więcej. Dla porządku należy dodać, że jeszcze nie wszystkich kredytobiorców w Polsce dotknęła podwyżka stóp procentowych. Banki aktualizują bowiem oprocentowanie długów z pewnym opóźnieniem. Dostosowanie do nowych warunków rynkowych trwać więc może nawet kilka miesięcy.

2021 11 24 Wykres 1

Każde 100 tysięcy kosztuje nas dodatkowe 75-80 złotych

Wróćmy jednak do naszego przeciętnego kredytu mieszkaniowego. Problem z nim jest taki, że jak to zwykle jest ze średnimi - mało kto posiada taki "modelowy" kredyt tak samo jak mało kto zarabia np. tzw. średnią krajową. Warto przytoczyć więc jeszcze jeden przykład - osoby, która dopiero co zadłużyła się na 25 lat i 300 tys. złotych i we wrześniu cieszyła się oprocentowaniem na poziomie 2,85%. Lada moment warunki spłacania tego długu wyraźnie się zmienią, bo oprocentowanie może wzrosnąć do około 4,3%. Wyjściową ratę takiego długu można oszacować na trochę poniżej 1,4 tys. zł. Po uwzględnieniu przez bank podwyżek stóp procentowych rata wzrośnie do około 1635 złotych.

Pożyczymy mniej niż we wrześniu

Gdyby tego było mało, to już dziś rosnące koszty kredytu wprost przekładają się na spadek zdolności kredytowej rodaków. Weźmy pod uwagę konkretny przykład trzyosobowej rodziny, w której dwie osoby pracują i każda z nich przynosi do domu po średniej krajowej. We wrześniu taka familia mogła zadłużyć się na 700 tysięcy złotych. Dziś jej zdolność kredytowa jest o około 100 tysięcy złotych niższa i powinna oscylować w okolicach 600 tysięcy.

Konsekwencje podwyżek stóp procentowych widać już w ofertach banków. Niestety nie wszystkie instytucje, wypełniając naszą najnowszą ankietę, zdążyły już te zmiany uwzględnić. Ci, którym się to udało przyznają, że spadek zdolności kredytowej na przestrzeni ostatnich dwóch miesięcy wyniósł kilkanaście procent.

2021 11 24 Tabela 1

Raty mogą jeszcze wzrosnąć

Czy to już koniec podwyżek stóp procentowych? Tego nie sposób dziś przesądzić. Jeśli wsłuchać się w wypowiedzi prezesa NBP, można uznać, że najgorsze jest już za nami, a więc może nawet nie będą potrzebne kolejne podwyżki stóp. Innego zdania są jednak gracze rynkowi. Kontrakty terminowe na stopy procentowe (FRA) sugerują bowiem, że na najbliższym posiedzeniu RPP (na początku grudnia) stopy znowu pójdą w górę i to znacząco – nawet o około 0,5 - 1 pkt. proc. Dopiero czas rozsądzi kto ma rację.

Skoro już jesteśmy przy kontraktach terminowych na stopę procentową, to warto rzucić też okiem na długoterminowe prognozy. Wynika z nich, że aż do 2023 roku raty mogą rosnąć. I to nawet o 15-20%. Tak wygląda z dzisiejszej perspektywy najbardziej prawdopodobny scenariusz, choć trzeba mieć świadomość, że potrafi się on wyraźnie zmienić pod wpływem napływających na bieżąco danych. Dość powiedzieć, że jeszcze niedawno rynek sugerował, że wrócimy do poziomu stóp procentowych sprzed epidemii dopiero za 2-3 lata. Dziś perspektywa ta skróciła się do co najwyżej kilku miesięcy.

2021 11 24 Wykres 2

Nikłym pocieszeniem jest to, że zazwyczaj w okresie wyższych stóp procentowych banki w końcu decydują się na bardziej zaciętą walkę o względy klientów i ograniczają marże. Póki co możemy co najwyżej trzymać kciuki za takie zmiany w przyszłości. Banki nie narzekają bowiem na brak klientów. Co prawda opadła fala wniosków kredytowych, ale wciąż jest ich dużo. Przypomnijmy, że apogeum popytu na kredyty przypadło na maj. Wtedy w przeliczeniu na dzień roboczy do banków trafiało po 2,5 tys. wniosków kredytowych. Dane BIK sugerują, że w październiku do banków napływało już mniej niż 1,9 tys. aplikacji dziennie.

Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments