9.12.2020

HRE Index: Druga fala mieszkaniówce niestraszna [IIIQ 2020]

HRE Indeks jest kompleksowym narzędziem oceny rynku nieruchomości w Polsce. Ma sprzyjać przejrzystości, a także wspierać w podejmowaniu dobrych decyzji.

Poniżej mogą Państwo zapoznać się z pełną treścią raportu, zachęcamy również do pobrania wersji PDF.

[link] Pobierz raport w formacie PDF

Wciąż szybko rosnące ceny mieszkań, to najmocniejsze potwierdzenie tego, że siła rynku nieruchomości jest przez większość osób niedoceniana. Wiele wskazuje też na to, że drugą falę epidemii kupujący i sprzedający przyjmują ze spokojem – są lepiej przygotowani i wiedzą już jakie może mieć konsekwencje.

"Zmienność warunków ekonomicznych oraz nastrojów na rynkach finansowych, z jaką mamy do czynienia podczas pandemii, powoduje wzmożone poczucie niepewności. W takim okresie ze szczególną uwagą i ostrożnością powinniśmy podchodzić do danych przedstawiających zjawiska gospodarcze, jak również do hipotez głoszonych przez różne ośrodki analityczne.

Silne fluktuacje danych wycinkowych, które obserwujemy podczas pandemii, utrudniają ocenę całości. Tworzą chaos informacyjny. Z taką sytuacją mamy obecnie do czynienia na rynku nieruchomości, który działa na styku różnych sektorów gospodarki. Analizując wycinkowe dane – na przykład tylko o cenach, albo tylko o budownictwie mieszkaniowym, albo tylko o kredytach hipotecznych – możemy ulec złudzeniu, a w efekcie podjąć błędne decyzje odnośnie zakupu, sprzedaży czy wynajmu nieruchomości. Problem potęgują ogromne rozbieżności w danych np. o cenach mieszkań, prezentowane przez różne ośrodki, w szczególności portale ogłoszeniowe. W efekcie w tym samym czasie na rynek spływają dane przedstawiające skrajnie odmienny obraz rynku nieruchomości: od jego silnego załamania, po huraoptymizm.

W HRE Think Tank badamy rynek nieruchomości całościowo i opisujemy go przez pryzmat 13-letniej historii aż 18 różnych czynników. Eliminujemy wpływ zjawisk sezonowych i strukturalnych. Dzięki temu, obraz rynku nieruchomości mieszkaniowych , który powstaje na bazie Indeksu HRE, jest obrazem kompletnym. Zachęcamy do korzystania z niego wszystkich uczestników rynku: kupujących i sprzedających, inwestorów, banki i fundusze, deweloperów, a także analityków i naukowców."

Michał Cebula
Prezes HRE Think Tank

Tarcze antykryzysowe i działania NBP ułatwiły gospodarce odbudowę już w trzecim kwartale br. Bez wątpienia w awangardzie tej odbudowy był rynek mieszkaniowy, któremu wyraźnie pomogły działania władz monetarnych. Zadziałało tu kilka ważnych czynników. Z rekordowo niskich stóp procentowych wynikają niemal nieoprocentowane depozyty i tanie kredyty. Zarówno jedno jak i drugie powoduje, że Polacy chcą kupować mieszkania. Wszystko wzmacnia całkiem spora inflacja i fakt, że mieszkania uznawane są za bezpieczną przystań dla kapitału. Nie bez znaczenia jest też przyzwoita sytuacja na rynku pracy.

[link] Pobierz raport w formacie PDF

Namacalny efekt tych zmian jest taki, że po wiosennym ochłodzeniu koniunktury sytuacja bardzo szybko wróciła do normy. Widząc odbudowę popytu deweloperzy zaczęli znowu wprowadzać do swoich ofert sporo nowych mieszkań. W odróżnieniu od sytuacji z drugiego kwartału banki jesienią nie zdecydowały się też na ponowne zaostrzenie kryteriów udzielania kredytów mieszkaniowych. Co ważne, nie obserwujemy zjawisk wskazujących na trwałe nierównowagi na rynku nieruchomości mieszkaniowych oraz możliwość wystąpienia takich nierównowag w najbliższym czasie.



Tak właśnie można podsumować przegląd sytuacji na rynku mieszkaniowym, który co kwartał przygotowują eksperci HRE Think Tank. Przedstawiany jest on za pomocą syntetycznego wskaźnika koniunktury – HRE Index. Dzięki niemu w prosty sposób pokazujemy kondycję rynku mieszkaniowego biorąc pod uwagę zmiany aż 18 wskaźników. Dzięki nim sprawdzamy co dzieje się z cenami mieszkań, ale też sytuacją gospodarstw domowych, skłonnością banków do udzielania kredytów czy tym jak dużo budowanych jest mieszkań. Efekt? W trzecim kwartale HRE Index przyjął wartość 0,655. Interpretacja tego wskaźnika, jak i jego składowych jest taka, że zarówno zbyt wysokie (ponad 0,85), jak i zbyt niskie (poniżej 0,15) odczyty sugerują nierównowagi na rynku. Podczas gdy wyniki wysokie sugerować mogą narastanie bańki spekulacyjnej, to wyniki niskie sugerują zapaść na rynku mieszkaniowym. Najnowszy odczyt pozostaje w strefie bezpiecznej. Zanotowaliśmy też niewielki spadek jego wartości zarówno względem poprzedniej publikacji, jak i tej sprzed roku. Jest to efekt m.in. wiosennego ograniczenia rozpoczynania nowych inwestycji czy ograniczonej akcji kredytowej.

Sprzedaż hipotek wzrośnie, bo banki muszą na czymś zarabiać

Najmocniejsze zmiany zaszły we wcześniej wspomnianych bankach. Wartość subindeksu tego sektora spadła do poziomu 0,471 (z 0,549 przed kwartałem czy 0,606 rok wcześniej). Trudno się temu dziwić. Spadek ten wynika wprost z wyraźnego zaostrzenia polityki udzielania kredytów mieszkaniowych przez większość banków. Ruch ten obserwowaliśmy od pierwszych tygodni epidemii. Banki pierwotnie spodziewały się spadku cen mieszkań i ograniczenia popytu na nieruchomości. To dlatego wprowadzały wyższe wymagania odnośnie wkładu własnego i źródeł dochodów potencjalnych kredytobiorców oraz podnosiły marże kredytowe.

[link] Pobierz raport w formacie PDF

Szybko okazało się jednak, że te kasandryczne prognozy są błędne. Dlatego też banki już pod koniec wiosny zaczęły powoli ułatwiać dostęp do kredytów. Najpierw dotyczyło to cen samego kredytu (marż, czyli obok WIBORU, składnika oprocentowania kredytów). Potem dopiero liberalizację można było zobaczyć poprzez spadek wysokości wymaganego wkładu własnego czy trochę odważniejsze akceptowanie takich źródeł dochodów jak umowy śmieciowe czy samozatrudnienie. Efekt? Rosnący popyt na kredyty hipoteczne [1] i rekordowa sprzedaż kredytów w październiku [2]. Wszystko to powoduje, że HRE Think Tank spodziewa się, że w ostatnim kwartale br. banki wypłacą więcej kredytów niż w analogicznym okresie 2019 roku.



Z jednej strony mamy bowiem Polaków, którzy chcą korzystać z najtańszych kredytów w historii. Warto wiedzieć, że przeciętny nowy kredyt mieszkaniowy był w październiku udzielany z oprocentowaniem na poziomie 2,9% (w tym prawie 2,7% marży). Przed epidemią średnia wynosiła około 4,4% (w tym marża na poziomie od 2,5% do 2,7%) [3]. Z drugiej strony na sprzedaży kredytów mieszkaniowych powinno też zależeć samym bankom. Chodzi o to, że te właśnie produkty są dla nich relatywnie mało ryzykowne. Przy tym szczególnie dziś banki mogą na nich całkiem sporo zarobić skoro przeciętny nowy kredyt kosztuje wspomniane wyżej 2,9%, a roczna lokata kosztuje bank jedynie 0,15% [4].

Przez epidemię budujemy o 10% mniej

Normalizacja na rynku mieszkaniowym widoczna jest także przez pryzmat sytuacji w sektorze budownictwa mieszkaniowego. Ten badamy na podstawie wskaźników zebranych w ramach subindeksu sektora budownictwa. Jego najnowszy odczyt wynosi 0,761. Jeszcze 3 miesiące temu było to 0,794, a rok temu (w trzecim kwartale 2019 roku) subindeks przyjął wartość 0,832. Wtedy rekordowa skala inwestycji prowadzonych przez deweloperów powodowała wzrosty cen ziemi, materiałów i robocizny. Dziś presja ta trochę zmalała, co jednak nie znaczy, że koszt budowy mieszkań spadł. Raczej możemy mówić jedynie o mniejszej presji na wzrost cen.

Dotychczas – tzn. od stycznia do października - deweloperzy zaczęli budować ponad 105 tys. nowych mieszkań. To o 10% mniej niż przez 10 miesięcy rekordowego 2019 roku. To niewielki spadek biorąc pod uwagę tegoroczne zawirowania. Problemy szczególnie mocno były widoczne na wiosnę. W kwietniu i maju deweloperzy rozpoczynali budowy prawie o połowę mniejszej liczby mieszkań niż w analogicznych miesiącach 2019 roku. Niedługo trzeba było jednak czekać na poprawę tych wyników. We wrześniu deweloperzy rozpoczęli nawet najwięcej nowych budów w historii [5].

Okazało się bowiem, że Polacy widząc wcześniej wspomniane niemal zerowe oprocentowanie lokat, czy obligacji skarbowych, przyzwoitą rentowność wynajmu i wzmożoną inflację wybrali rynek mieszkaniowy jako ten dający kapitałowi bezpieczeństwo. W efekcie deweloperzy zostali zmuszeni do uzupełniania ofert dostępnych w biurach sprzedaży, bo kupujący szybko uszczuplali zasoby nowych mieszkań.

Firmy czekają na nowe otwarcie i chomikują pracowników

To wszystko nie miałoby jednak aż takiej mocy, gdyby nie wcześniej wspominane działania osłonowe wdrożone przez rząd i bank centralny. To dzięki nim bezrobocie utrzymuje się w Polsce na relatywnie przyzwoitym poziomie, a zatrudnienie w firmach z ponad 9 etatami spadło symbolicznie – z 6,41 mln w marcu br. do 6,32 mln w październiku. Co więcej, przeciętne wynagrodzenie w tychże przedsiębiorstwach spadło pomiędzy marcem i październikiem o zaledwie 30 złotych miesięcznie (z 5,5 tys. zł brutto w marcu) [6]. To znaczy, że plan, w którym publiczna kroplówka pomaga utrzymać zatrudnienie w firmach, w dużej mierze zdaje egzamin – przynajmniej w przypadku większości firm zatrudniających ponad 9 osób.

W efekcie subindeks badający sytuację gospodarstw domowych zanotował tylko niewielki spadek (do 0,445 z 0,456 kwartał wcześniej). Jednym z powodów był spadek nastrojów konsumentów [7], a raczej metodologia, którą przyjęliśmy. Chodzi o to, że pomiędzy kwartałami drugim i trzecim brany tu pod uwagę bieżący wskaźnik ufności konsumenckiej wzrósł. Mimo to do naszego indeksu trafiła wartość niższa niż trzy miesiące temu. Powód? Bierzemy pod uwagę zmiany odsezonowane – uśrednione dla dłuższego okresu. Na etapie tworzenia naszego indeksu było to podejście zasadne. W normalnych warunkach zmiany na rynku zachodziły bowiem z mniejszą dynamiką niż dziś i właśnie taka średnia krocząca najlepiej odzwierciedlała wpływ nastrojów konsumentów na to co dzieje się na rynku mieszkaniowym.

Obecne perturbacje są jednak inne niż znane nam dotychczas kryzysy gospodarcze. Wszystko dzieje się znacznie szybciej, a problemom bardzo stanowczo przeciwstawiają się działania władz państwowych i monetarnych. Jest to jeden z powodów, dla których planujemy w przyszłym roku przegląd metodologii naszego badania. Faktycznie bowiem w tym miejscu to zastosowana metodologia, a nie zasilające ją dane, mogła tym razem doprowadzić do niewielkiego zaniżenia wskaźnika badającego sytuację gospodarstw domowych.

Ceny rosną, ale 2-3 razy wolniej niż przed epidemią

Jedynym subindeksem, który w przeciągu ostatnich 3 miesięcy zaliczył wzrost i to wzrost dość niespodziewany jest subindeks cen nieruchomości. Jeszcze w drugim kwartale był on notowany na poziomie 0,898, podczas gdy najnowszy odczyt jest symbolicznie, ale jednak wyższy (0,905) tym samym balansujemy na drugim progu ostrożnościowym. Przede wszystkim jest to skutek uwzględniającego inflację wzrostu cen mieszkań.

[link] Pobierz raport w formacie PDF

Trzeba mieć bowiem świadomość, że ceny nie przestały rosnąć – szczególnie jeśli weźmiemy pod uwagę okres 12 miesięcy, w którym uwzględniamy jeszcze szybki rajd cen sprzed epidemii. W takim ujęciu mieszkania w Polsce drożeją o około 10% (nominalnie) i mówimy tu o wskaźniku obliczonym na podstawie cen transakcyjnych lokali używanych dla największych miast, który ponadto uwzględnia jakość sprzedawanych mieszkań, a nie tylko w prosty sposób pokazuje średnią cenę transakcyjną. Warto jednak podkreślić, że w samym trzecim kwartale br. mieszkania drożały już 2-3 razy wolniej niż przed epidemią [8]. Wolniejsza dynamika zmian powinna doprowadzić do normalizacji odczytów subindeksu cenowego. Z drugiej strony fakt, że ceny mieszkań rosną dowodzi, że pomimo zawirowań, popyt na mieszkania wciąż jest wyższy od podaży.

Warto przy tym podkreślić, że ceny mieszkań używanych są wciąż poniżej poziomu ze szczytu ostatniej hossy. W ujęciu realnym, a więc po uwzględnieniu inflacji, do pokonania tego poziomu wciąż brakuje nam około 5% w przypadku mieszkań używanych i 11% w przypadku mieszkań nowych.

Różnica jest tym bardziej widoczna, jeśli na poziom cen nałożymy fakt, że przez ostatnie lata mocno wzrosły wynagrodzenia Polaków. I tak na przykład dziś za przeciętną pensję w Warszawie (około 5,1 tys. zł netto) można kupić około pół metra kwadratowego mieszkania. Dla porównania w trzecim kwartale 2007 roku za metr lokalu w stolicy płacono trochę ponad 9,1 tys. złotych. Wynagrodzenia były jednak prawie dwa razy niższe niż dziś. W efekcie średnia pensja pozwalała na zakup niewiele ponad 0,3 metra kwadratowego przeciętnego „M” [9].

Najbardziej jaskrawy jest jednak przykład, który dodatkowo uwzględnia jeszcze cenę kredytu hipotecznego. Chodzi o to, że rata 25-letniego długu zaciągniętego na zakup 50-metrowego mieszkania w Warszawie pochłaniała 13 lat temu ponad 2420 złotych miesięcznie. Bierzemy pod uwagę 3 kwartał, 2007 roku, bo wtedy ceny transakcyjne mieszkań w stolicy były najwyższe. Zakładamy przy tym, że kredytobiorca zadłuża się na 80% ceny mieszkania, a pozostałe 20% pokrywa z własnych środków. Nie zmienia to faktu, ze rata w naszym przykładzie odpowiada prawie całemu (około 80-85%) przeciętnemu ówczesnemu wynagrodzeniu mieszkańca stolicy. Dla porównania analogiczny kredyt zaciągnięty na zakup 50-metrowgo mieszkania w trzecim kwartale br. pochłaniałby przy około 1970 złotych miesięcznie. To około 40% przeciętnego wynagrodzenia netto w stolicy. Na zakup takiej modelowej nieruchomości trzeba więc dziś wydać o połowę mniejszą część pensji niż 13 lat temu.

Jest to w dużej mierze zasługa faktu, że przed epidemią nasz rynek nie rósł zbyt mocno (na tle innych krajów Europy), a jego fundamenty były racjonalnie oparte o rosnącą zamożność społeczeństwa przy niewielkiej skali spekulacji. Bieżąca sytuacja jest więc zupełnie inna niż na przełomie lat 2007/8. Tym bardziej warto więc przypomnieć, że ówczesne wyceny kryzys zrewidował zaledwie o kilkanaście procent.
Napływające dane każą nam też zrewidować naszą prognozę na najbliższy rok. Zauważamy spore prawdopodobieństwo utrzymania się wzrostów cen na poziomie przekraczającym inflację. Taki scenariusz jest szczególnie możliwy, jeśli ziszczą się prognozy, zgodnie z którymi dzięki powszechnym szczepieniom i programom wsparcia, rodzima gospodarka relatywnie szybko wyjdzie z problemów związanych z epidemią. Na sytuację na rynku mieszkaniowym mocno wpływać będzie w tym wypadku większy popyt na kredyty i utrzymywanie łagodnej polityki monetarnej. Oznaczać to będzie ujemne realne oprocentowanie bankowych depozytów i obligacji skarbowych przy inflacji przekraczającej poziom celu inflacyjnego RPP (2,5%). Niemal zupełnie wykluczamy za to scenariusz spadku cen mieszkań. Coraz mniej czynników przemawia też za stabilizacją cen mieszkań w perspektywie najbliższych 12 miesięcy.

Druga fala nie spowodowała wybuchu niepewności

W diagnozie bieżącej sytuacji bardzo mocno opieramy się przy tym o doświadczenie pierwszej fali epidemii. Wtedy potężne obawy spowodowały, że na prawie wszystkich rynkach zapanował pesymizm. W mieszkaniówce jednak niepewność bardzo szybko została zastąpiona przez ostrożny optymizm, a nieruchomości zajęły swoje standardowe miejsce bezpiecznej przystani dla kapitału. Po doświadczeniu ostatnich miesięcy już wiemy, że przeceny na tym rynku są mało prawdopodobne. Widzą to też banki, które w ostatnich tygodniach nie podnosiły wymagań odnośnie wkładu własnego, a nawet kontynuowały powolne odmrażanie podaży kredytów mieszkaniowych. Jak na dłoni widać dziś, że tym razem reakcja rynku na falę zachorowań była bez porównania bardziej racjonalna.

Nie doszło też do załamania popytu. Przypomnijmy, że jeszcze wiosną taki był właśnie wyraz niepewności związany z początkiem epidemii. Wtedy Polacy przez kilka tygodni kupowali bardzo mało mieszkań. Dla porównania dziś – ruch w Internecie obrazujący zainteresowanie mieszkaniami w dużych miastach – sugeruje, że w listopadzie mieliśmy do czynienia z popytem mniej więcej takim jak przed rokiem [10].

[link] Pobierz raport w formacie PDF

Trochę gorzej wypadają dane na temat skłonności Polaków do dokonywania ważnych zakupów (m.in. nieruchomości), który GUS bada w ramach badania koniunktury konsumenckiej. Tu w okresie od września do listopada zanotowaliśmy spadek, ale był on 4 razy mniejszy niż na wiosnę. Przy tym trzeba podkreślić, że pod pojęciem ważnych zakupów nie znajdujemy jedynie nieruchomości, ale też większe dobra trwałego użytku – jak np. samochody czy nawet wyposażenie domów i mieszkań [11]. To wszystko sugeruje że dane o sprzedaży mieszkań w ostatnim kwartale roku powinny więc być całkiem dobre. Nie widzimy ryzyka, aby mogło dojść do spadku sprzedaży na miarę tej, którą obserwowaliśmy wiosną.



Największymi zagrożeniami dla rozwoju sytuacji na rynku mieszkaniowym wydaje się scenariusz tąpnięcia w gospodarce połączonego z nieskuteczną polityką władz. Byłoby to o tyle niekorzystne, że w prosty sposób przełożyłoby się na wzrost bezrobocia, spadek wynagrodzeń Polaków i w konsekwencji pogorszenie nastrojów, które nie skłaniałyby do tak poważnych zakupów jak nabycie nieruchomości. Co więcej, w takim przypadku banki zakręciłyby też kurki z kredytami, co dodatkowo odbiłoby się na popycie na mieszkania. Całe szczęście doświadczenie wiosennego lockdownu pokazuje, że realizacja takiego scenariusza jest mało prawdopodobna – przede wszystkim ze względu na wspominaną wyżej determinację władz państwowych i monetarnych skupionych na przeciwdziałaniu gospodarczym skutkom wprowadzanych ograniczeń i dekoniunktury na świecie. Bez tych działań osłonowych sytuacja byłaby bez wątpienia znacznie gorsza.



Lata tanich kredytów i niskiego oprocentowania lokat

Z drugiej strony hojne transfery publiczne wspierane polityką monetarną (potocznie nazywaną dodrukiem pieniądza) powodują, że rośnie obawa o poziom inflacji. Już dziś pod względem wzrostów cen Polska jest w europejskiej czołówce [12], a prognozy na najbliższe lata sugerują, że po delikatnym spadku inflacji czeka nas w 2022 roku jej dalszy wzrost [13]. To byłaby fatalna informacja dla oszczędzających. Jeśli bowiem bieżące prognozy by się ziściły, to na przeciętnej rocznej lokacie oszczędzający traciliby w najbliższych latach po około 2-3% kapitału – oczywiście po uwzględnieniu inflacji i opodatkowania. Warunki te w dalszym ciągu powinny więc sprzyjać popytowi na mieszkania, które w przypadku inwestycji długoterminowej powinny nie tylko uchronić kapitał przed inflacją, ale jeszcze generować w miarę regularne i przewidywalne dochody z czynszu.



Pozytywnie na popyt na mieszkania powinna też wpływać dalsza normalizacja wymagań stawianych przed osobami chcącymi wziąć kredyt hipoteczny, a taki właśnie trend sugerują bankowe komitety kredytowe [14]. W tym kontekście warto przytoczyć informacje płynące z notowań długoterminowych kontraktów terminowych na stopy procentowe. Te na początku grudnia sugerowały bowiem, że stopy procentowe w Polsce nie wrócą do stanu sprzed epidemii aż do przełomu lat 2029/30. Tak z dzisiejszej perspektywy „wyceniany” jest najbardziej prawdopodobny scenariusz. Byłby on negatywny dla oszczędzających, którzy całymi latami narażeni byliby na ujemne realne oprocentowanie depozytów. Perspektywa taka jest natomiast pozytywna dla kredytobiorców, którzy – o ile powyższa prognoza się ziści – jeszcze przez kilka lat będą się cieszyć niskimi ratami.



Na rynku najmu gorzej, ale nie zapaść

Z drugiej strony zauważalne problemy dotykają dziś rynku najmu, co może skutkować spadkiem popytu inwestycyjnego. Bieżące problemy wynikają z faktu, że część studentów pozostała w domach rodzinnych i przez to nie potrzebują oni mieszkań w miastach akademickich. Konsekwencje pandemii dotykają też rynku najmu mieszkań na doby. Przy tym trzeba mieć świadomość, że jest to jedynie nisza. Dlatego kondycja tego segmentu ma niewielki wpływ na obraz całego rynku najmu. Wpływ ten może być jedynie lokalnie zauważalny, gdy właściciele mieszkań dotychczas wynajmowanych na doby decydują się na wynajem tradycyjny po preferencyjnych stawkach. Warto podkreślić jednak, że w systemie krótkoterminowym wynajmuje się tylko około 25 tys. mieszkań w miastach wojewódzkich, a mniej niż 40 tysięcy w całym kraju [15]. Dla porównania w sposób tradycyjny, a więc długoterminowo wynajmuje się w Polsce około 1,2 – 1,5 mln mieszkań.

Z drugiej strony na popyt na najem w Polsce pozytywnie oddziałuje np. fakt, że w kraju przebywa coraz więcej imigrantów zarobkowych [16]. Efekt jest taki, że na rynku najmu nie mamy do czynienia z zapaścią. Wskazuje na to wskaźnik pustostanów po drugiej dekadzie listopada na poziomie 6%. I choć jest to wynik dwukrotnie gorszy niż w analogicznym okresie 2019 roku, to w żadnym wypadku nie należy go odczytywać jako zły. W uproszczeniu bowiem wskaźnik pustostanów na poziomie 6% odpowiada sytuacji, w której statystyczne mieszkanie pozostaje bez najemcy przez zaledwie 3 tygodnie w roku.

Gorsze dane pojawiają się za to w kontekście transakcyjnych stawek za wynajem. Uwzględniając tylko należność za sam najem (bez opłat administracyjnych i za media) październikowe stawki za wynajem kawalerek na największych rynkach pozostały co prawda stabilne, ale w przypadku mieszkań dwu i trzypokojowych czynsze są najczęściej o od 5% do nawet 15% niższe niż przed rokiem [17]. Z dużym prawdopodobieństwem są to jednak problemy przejściowe.

Realną perspektywę powrotu do normalności dają informacje o opracowaniu skutecznych szczepionek. Już za rok może to skutkować znacznie lepszą niż dziś koniunkturą na rynku najmu. Zdają się to rozumieć zarówno inwestorzy indywidualni jak i zagraniczne fundusze. I tak na przykład szacuje się, ze w 2025 roku w Polsce ma już być ponad 50 tysięcy mieszkań na wynajem w budynkach specjalnie w tym celu zbudowanych [18].

Na sytuację na rynku najmu wpływają też wciąż wyższe niż przed epidemią wymagania stawiane przed potencjalnymi kredytobiorcami. Powodują one, że szczególnie osoby młode, które chciałyby kupić pierwsze mieszkanie nie mają takiej możliwości. Muszą więc porzucić marzenia o własnym mieszkaniu i skorzystać z oferty rynku najmu lub mieszkać wciąż z rodzicami. Dzieje się tak dziś w wielu krajach świata. Daje to przestrzeń do rządowych interwencji (np. Nowej Zelandii czy Wielkiej Brytanii), które osobom kupującym pierwsze mieszkanie ułatwiają ten krok przy zachowaniu niewielkich wymagań odnośnie wkładu własnego (5% ceny mieszkania). Także w rodzimym Ministerstwie Rozwoju, Pracy i Technologii, oprócz szeregu rozwiązań wspierających rozwój rynku najmu, prowadzone są też analizy dotyczące możliwości wsparcia części osób chcących kupić mieszkanie. Ministerstwo chce, aby program ten miał działanie prospołeczne i prodemograficzne, a jego wprowadzenie będzie oczywiście zależne od możliwości budżetowych.

Idealnie w tę koncepcję wpisuje się promowane przez HRE Think Tank rozwiązanie w postaci systemu gwarancji kredytowych dla osób kupujących pierwsze mieszanie (projekt dostepnemieszkanie.pl). Postulujemy, aby osobom posiadającym w gotówce co najmniej 5% wkładu własnego, państwowy podmiot udzielał gwarancji na brakujący wkład (maksymalnie 15% ceny mieszkania). W efekcie ze wsparcia mogłyby skorzystać osoby mające pracę i posiadające zdolność kredytową, które jedynie nie zdążyły jeszcze odłożyć wymaganego wkładu własnego. Taki system gwarancji byłby kilka lub nawet kilkanaście razy tańszy, a przez to bardziej efektywny niż dopłaty do kredytów realizowane w Polsce w latach 2014-18 w ramach programu Mieszkanie dla młodych.

[1] Dane BIK
[2] Dane NBP
[3] Dane NBP
[4] Dane NBP
[5] Dane GUS
[6] Dane GUS
[7] Dane GUS
[8] Dane NBP (indeks hedoniczny)
[9] Szacunki HRE Investments na podstawie danych GUS i NBP
[10] Szacunki HRE Investments na podstawie danych Google Trends
[11] Dane GUS
[12] Dane Eurostat
[13] Projekcja inflacji NBP
[14] Wyniki ankiety przeprowadzonej przez NBP
[15] Dane AIRDNA dla Gdańska, Gdyni, Krakowa, Łodzi, Poznania, Warszawy i Wrocławia
[16] Dane ZUS
[17] Dane MZURI
[18] Szacunki Think.co

[link] Pobierz raport w formacie PDF

HRE Index – aneks metodologiczny

Czym jest HRE Index?

HRE indeks to jeden wskaźnik, który w sposób syntetyczny pokazuje kondycję polskiego sektora mieszkaniowego. Aby obliczyć jego finalną wartość musimy najpierw poznać dane m.in. na temat cen, wynagrodzeń, inflacji, PKB czy skali akcji kredytowej i tego jak dużo mieszkań jest w Polsce budowanych. Te dane poddajemy statystycznej obróbce i obliczamy najpierw wartości tzw. subindeksów. Te pokazują nam w sposób syntetyczny warunki, które panują w czterech kluczowych dla mieszkaniówki obszarach:

1) Cen mieszkań (badamy tu 6 wskaźników). Zwracamy tu uwagę na zmiany cen mieszkań, ale nie te nominalne, tylko uwzględniające inflację. Powód jest prosty – z czasem kwota 5 czy 10 tysięcy złotych, za które można było kupić metr mieszkania, ma coraz mniejszą siłę nabywczą. To znaczy, że w sklepie możemy za nią kupić mniej. Sprawdzamy więc nie tylko jak realne (a nie nominalne) ceny odstają od historycznych maksimów, ale też jak szybko się zmieniają i czy wcześniej w historii mieliśmy już do czynienia z podobną dynamiką zmian. Ważne jest bowiem nie tylko to ile w danym momencie za mieszkanie trzeba zapłacić, ale też to czy ta cena szybko rośnie czy nie i czy wcześniej w historii mieliśmy już do czynienia z tak szybkimi zmianami cen. Bardzo ważnym wskaźnikiem w tym obszarze jest Czym jest HRE Index? też odchylenie od ceny równowagi. Chodzi o to, że na potrzeby oceny sytuacji na rynku mieszkaniowym sprawdzamy czy aktualne ceny mieszkań nie odstają od cen równowagi długookresowej. Bierzemy tu pod uwagę sytuację gospodarstw domowych oraz skalę akcji kredytowej. To wszystko wpływa na ocenę sytuacji na rynku mieszkaniowym i to czy obserwujemy na nim jakieś niepokojące zjawiska czy nie.

2) Budownictwa mieszkaniowego (badamy tu 3 wskaźniki). Do oceny sytuacji w tym obszarze wykorzystujemy informacje na temat tego jak dużo mieszkań zaczyna się w Polsce budować. Nie patrzymy jednak tylko na „gołą liczbę” wyrażoną w dziesiątkach czy setkach tysięcy, ale odnosimy ją do wszystkich mieszkań będących w danym czasie w budowie. Daje nam to lepszy obraz tego czy skala nowych inwestycji rośnie czy spada, ale też czy rozpoczęte kiedyś inwestycje postępują, czy stoją w miejscu. W identyczny sposób patrzymy na liczbę mieszkań oddawanych do użytkowania. Dla dopełnienia obrazu patrzymy też na liczbę pozwoleń na budowę. Te decyzje co prawda nie zawsze przekładają się później na rozpoczęte inwestycje, ale są pewnym papierkiem lakmusowym, który pokazuje poziom optymizmu Polaków oraz to jak duży jest potencjał do rozpoczynania w przyszłości nowych inwestycji. W tym wypadku sprawdzamy jednak przede wszystkim jak świeże dane mają się do historii – czy dziś urzędy wydają relatywnie więcej czy mniej decyzji pozwalających budować w Polsce mieszkania lub domy.

3) Kondycji gospodarstw domowych (badamy tu 4 wskaźniki). Tu szczególnie patrzymy na to jak ceny mieszkań zmieniają się na tle wynagrodzeń Polaków. Jest to o tyle ważne, że oderwanie się cen mieszkań od pensji stanowi bardzo ważną przesłankę podkopywania fundamentów rynku mieszkaniowego i tworzenia się na nim bańki spekulacyjnej. Badamy też to jak duża część majątku Polaków jest finansowana kredytami mieszkaniowymi. Chodzi o to, że majątek przeciętnego Kowalskiego w przeważającej mierze jest zaklęty w „czterech ścianach”. Sprawdzamy więc na ile jest to zasługa jego pracy i oszczędności, a na ile marzenie o własnym domu jest finansowane kredytem. Jeśli kredytów byłoby zbyt dużo, to znaczyłoby, że rynek mieszkaniowy jest narażony na zawirowania związane z sytuacją na rynku pracy czy poziomem stóp procentowych. Nie zapominamy przy tym też o ocenie koniunktury dokonywanej przez samych obywateli. Polacy, którzy nie boją się o prace, otrzymują solidne wynagrodzenie i z otwartą przyłbicą patrzą w przyszłość są przecież bardziej skłonni do zakupu nieruchomości.

4) Sektora bankowego (badamy tu 5 wskaźników). Przede wszystkim zwracamy tu uwagę na skalę nowej akcji kredytowej (hipoteki) oraz łączną sumę udzielonych kredytów mieszkaniowych. W tym wypadku także patrzymy nie na wartości nominalne, ale realne, a więc takie uwzględniające utratę siły nabywczej w czasie (inflację). Patrzymy nie tylko na kwoty samego zadłużenia, ale też uwzględniamy jak wartość ta ma się do PKB – bo przecież wraz z tym jak gospodarka rośnie, a społeczeństwo się bogaci, stać nas na wyższe kredyty mieszkaniowe. Badamy też dynamikę zmian, a więc to jak szybko przyrasta zadłużenie Polaków z tytułu kredytów mieszkaniowych. Dzięki temu jesteśmy w stanie ostrzegać przed narastaniem baniek kredytowych, które stanowią duże zagrożenie dla stabilności sektora mieszkaniowego.

Znając już wyniki wszystkich tych czterech subindeksów, możemy w końcu obliczyć finalną wartość HRE Indexu. Nie jest to prosta średnia, ale średnia ważona. Powód jest prozaiczny. Każdy z tych obszarów badany z wykorzystaniem subindeksów, ma inny wpływ na kondycję rynku mieszkaniowego w Polsce. O tym jak ważny jest każdy z tych obszarów decyduje panel ekspertów. To oni każdemu z obszarów nadają wagę. W efekcie uzyskujemy jeden wskaźnik, który w kompleksowy sposób pokazuje kondycję rodzimej mieszkaniówki. Sam indeks, jak i subindeksy mogą przyjąć wartość od 0 do 1.

Przy tym zarówno wartości zbyt niskie (0,15 i niżej), jak i zbyt wysokie (0,85 i wyżej) sugerują występowanie nierównowag – dotyczy to zarówno indeksu, jak i subindeksów. Podczas gdy wyniki wysokie sugerować mogą narastanie bańki spekulacyjnej (pierwszy próg ostrożnościowy na poziomie 0,85, drugi na poziomie 0,9 i trzeci 0,95), to wyniki niskie sugerują zapaść na rynku mieszkaniowym (pierwszy próg ostrożnościowy 0,15, drugi na poziomie 0,1 i trzeci 0,05). Środkowa wartość (0,5) pokazuje za to sytuację neutralną. Gdy wskaźnik przyjmuje wartości wyższe, mamy do czynienia z dobrą koniunkturą, a poniżej wartości 0,5 możemy zaczynać mówić o dekoniunkturze.

Indeks koniunktury na rynku nieruchomości w III kwartale 2020 roku

Najważniejszym subindeksem dla kształtowania się indeksu rynku nieruchomości (IKRN) jest subindeks cen nieruchomości (IKRN_ceny). Zmienność subindeksu cen nieruchomości (IKRN_ceny) prezentowana jest na rysunku nr 1.



W III kwartale 2020 roku odnotowano nieznaczny wzrost wartości subindeksu cen nieruchomości. Wskaźnik ten kształtował się na poziomie 0,905, podczas gdy kwartał wcześniej było to 0,898. Jednocześnie subindeks ten kolejny kwartał utrzymuje się na poziomie wyższym od wartości odnotowanej w analogicznym okresie roku poprzedniego, tj. w III kw. 2019 roku (0,861).

Wzrost subindeksu cen nieruchomości determinowany był wzrostem prawie wszystkich wskaźników wchodzących w skład subindeksu. Przede wszystkim odnotowano wzrost wskaźnika obrazującego dynamikę cen realnych nieruchomości na rynku pierwotnym. Wskaźnik ten wyrażony w percentylach (udRRE_pg3) wzrósł z 0,66 w II kw. 2020 roku do 0,76 w III kw. br. Działają tu efekty nie tylko nominalnych zmian cen, ale też inflacji.

Wpływ na wzrost subindeksu cen nieruchomości miał ponadto wzrost wskaźników odchylenia cen nieruchomości od ceny równowagi długookresowej na rynku wtórnym oraz na rynku pierwotnym. Analizowany wskaźnik dla rynku wtórnego (RRE_vm2) wzrósł z poziomu 0,28 w II kw. br. do 0,49 w III kw. 2020 roku. Analogiczny wskaźnik dla rynku pierwotnego (RRE_vm3) wyniósł natomiast 0,47 wobec 0,33 kwartał wcześniej. Wciąż wskaźniki te pokazują jednak, że ceny pozostają trochę poniżej poziomu cen długookresowej równowagi.

W III kw. 2020 roku wzrosły również wskaźniki mierzące przewartościowanie/niedowartościowanie realnych cen nieruchomości w stosunku do historycznych maksimów cen realnych. Odpowiedni wskaźnik dla rynku wtórnego (RRE_prtp2) ukształtował się na poziomie 0,946 wobec 0,935 w II kw. 2020 roku. Analizowany wskaźnik dla rynku pierwotnego (RRE_prtp3) wzrósł natomiast z poziomu 0,881 w II kw. do 0,886 w III kw. br. Jedynym wskaźnikiem, którego wartość obniżyła się w stosunku do kwartału wcześniejszego jest wskaźnik obrazujący dynamikę cen realnych nieruchomości na rynku wtórnym (udRRE_pg2) - z poziomu 0,89 do 0,81.

Drugim co do znaczenia subindeksem jest subindeks sektora bankowego (IKRN_banki). Zmienność omawianego subindeksu przedstawiono na rysunku nr 2.



Na koniec III kw. 2020 roku subindeks sektora bankowego wyniósł 0,471 wobec 0,549 kwartał wcześniej oraz 0,606 w III kw. 2019 roku.

Spadek wartości subindeksu determinowany był przede wszystkim obniżeniem wskaźnika obrazującego roczną realną stopę wzrostu wolumenu zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych (GIL 1) – z poziomu 0,41 w II kw. br. do 0,15 w III kw. 2020.
Z drugiej strony, spadek subindeksu sektora bankowego ograniczony był nieznacznym wzrostem wskaźnika obrazującego roczną realną stopę wzrostu nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych (GIL2). W III kw. 2020 roku odpowiedni wskaźnik wyrażony w percentylach wyniósł 0,16 podczas gdy kwartał wcześniej znajdował się na poziomie 0,14.

W III kw. 2020 roku odnotowano ponadto wzrost wskaźnika obrazującego frakcję wolumenu zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych w stosunku do PKB (HD). Wskaźnik ten wzrósł z 0,70 w II kw. 2020 roku do 0,83 w III kw. 2020 roku.

Trzecim co do znaczenia (pod względem wagi) subindeksem jest subindeks gospodarstw domowych (IKRN_gosp). Zmienność analizowanego subindeksu prezentowana jest na rysunku nr 3.



W III kwartale 2020 roku, kolejny kwartał z rzędu, obserwowano spadek wartości subindeksu gospodarstw domowych. Wartość IKRN_gosp ukształtowała się na poziomie 0,445, wobec 0,456 na koniec II kwartału 2020 roku. Spadek subindeksu odnotowano również w ujęciu rocznym, tj. w relacji do III kwartału 2019 roku (w III kw. 2019 roku subindeks kształtował się na poziomie 0,530).

O wartości subindeksu, podobnie jak w poprzednich dwóch kwartałach, w największym stopniu zadecydowały nastroje konsumenckie (WUK). Poziom zmiennej wchodzącej w skład subindeksu - Bieżącego wskaźnika ufności konsumenckiej wyniosła 0,44 wobec 0,56 kwartał wcześniej.

W III kwartale 2020 roku obserwowany był także spadek zmiennej obrazującej udział wartości wolumenu zadłużenia z tytułu kredytów udzielonych gospodarstwom domowym w stosunku do aktywów finansowych gospodarstw domowych (HDTFA), co wskazuje na wolniejszy wzrost portfela kredytowego w relacji do aktywów finansowych gospodarstw domowych. Wskaźnik HDTFA wyniósł na koniec III kwartału 0,21 wobec 0,30 w II kwartale 2020 roku.

Spadek subindeksu gospodarstw domowych ograniczał natomiast wzrost wskaźników opisujących udział realnych cen mieszkań w stosunku do realnych wynagrodzeń (RRE- -hpte2 i RRE-hpte3, wyrażone w percentylach). W porównaniu z II kwartałem br. wskaźnik dotyczący rynku wtórnego wzrósł z 0,52 do 0,56, a na rynku pierwotnym z 0,40 do 0,49.
Czwartym co do znaczenia subindeksem jest subindeks sektora budownictwa (IKRN_bud). Zmienność analizowanego subindeksu prezentowana jest na rysunku nr 4.



Subindeks sektora budownictwa (IKRN_bud) obniżył się w III kwartale 2020 roku do poziomu 0,761 wobec 0,794 w II kwartale 2020 roku. Także w ujęciu rocznym, tj. w porównaniu z III kw. 2019 roku odnotowana wartość subindeksu znajdowała się na niższym poziomie (w III kw. 2019 roku subindeks sektora budownictwa wyniósł 0,832).

Analiza zmiennych wchodzących w skład IKRN_bud wskazuje na negatywny wpływ na poziom subindeksu sektora budownictwa wszystkich trzech wskaźników wchodzących w jego skład. Wskaźnik obrazujący relację liczby mieszkań oddanych do użytkowania do liczby mieszkań znajdujących się w trakcie budowy (PP2) obniżył się z 0,74 w II kw. do 0,67 w III kw. 2020 roku. Wartość zmiennej (wyrażona w percentylach) odnoszącej się do liczby wydanych pozwoleń na budowę (PNB) obniżyła się natomiast w analizowanym okresie z poziomu 0,84 do 0,82. W przypadku wskaźnika PP1, zdefiniowanego jako relacja liczby mieszkań, których budowę rozpoczęto (opóźnionej o 4 kwartały), w stosunku do liczby mieszkań znajdujących się w trakcie budowy odnotowany spadek jest relatywnie niewielki. Wskaźnik ten wyniósł w III kw. 2020 roku 0,820 podczas gdy kwartał wcześniej kształtował się na poziomie 0,821.

Jak wspomniano wcześniej w niniejszym tekście, indeks końcowy koniunktury na rynku nieruchomości (IKRN) liczony jest jako średnia ważona subindeksów:
— cen nieruchomości (IKRN_ceny),
— sektora bankowego (IKRN_banki),
— gospodarstw domowych (IKRN_gosp) oraz
— sektora budownictwa (IKRN_bud).

Uwzględniając zmiany subindeksów oraz wagi nadane przez ekspertów, indeks końcowy koniunktury na rynku nieruchomości (IKRN) w III kwartale 2020 roku wyniósł 0,655 i był niższy od odnotowanego kwartał wcześniej, kiedy to ukształtował się na poziomie 0,680. Dla porównania w analogicznym okresie roku poprzedniego (III kw. 2019) indeks końcowy kształtował się na poziomie 0,705.

Zmienność IKRN w czasie przedstawiono na rysunku 5.



Niższy poziom indeksu koniunktury na rynku nieruchomości determinowany był kwartalnym spadkiem trzech, spośród czterech, subindeksów wchodzących w jego skład:
— subindeksu sektora bankowego (IKRN_banki)
– z poziomu 0,549 w II kwartale do 0,471 w III kwartale 2020 roku;
— subindeksu gospodarstw domowych (IKRN_gosp)
– z poziomu 0,456 w II kwartale do 0,445 w III kwartale 2020 roku;
— subindeksu sektora budownictwa (IKRN_bud)
– z poziomu 0,794 w II kwartale do 0,761 w III kwartale 2020 roku.

Spadek indeksu końcowego ograniczony był natomiast wzrostem subindeksu cen nieruchomości (IKRN_ceny) – z poziomu 0,898 w II kwartale do 0,905 w III kwartale 2020 roku.



[link] Pobierz raport w formacie PDF