6.10.2020

HRE Index: Rynek mieszkaniowy szybko zwalcza epidemię [IIQ 2020]

Epidemiczne tąpnięcie, a potem szybkie odbudowanie się popytu na mieszkania – tak scharakteryzować można to, co w ostatnich miesiącach działo się na rynku nieruchomości. Jeśli nie dojdzie do kolejnych poważnych turbulencji, to rynek ten znowu okaże się bezpieczną przystanią na wzburzonym oceanie.

[link] Pobierz pełny raport w formacie PDF

Napływające dane o popycie na kredyty hipoteczne, ale też informacje z rynku pracy czy wyniki całej rodzimej gospodarki pokazują, że ze skutkami epidemii Polska radzi sobie lepiej niż można się było spodziewać. To efekt m.in. stanowczych działań rządu i władz monetarnych. Coraz częściej niepewność, która paraliżowała wiele osób jeszcze kilka miesięcy temu, ustępuje dziś miejsca ostrożnemu optymizmowi. Szczególnie dotyczy to rynku nieruchomości mieszkaniowych, który od niemal samego początku epidemii zajął tradycyjne dla siebie miejsce bezpiecznej przystani.

To właśnie sytuacja na rynku nieruchomości jest szczególnie ważna dla HRE Think Tank. Dlatego na bieżąco monitorujemy ją za pomocą syntetycznego indeksu. Do jego stworzenia służy zestaw aż 18 wskaźników badających zmiany cen, ale też kondycję sektora bankowego, gospodarstw domowych i budownictwa. Interpretacja tego wskaźnika, jak i jego składowych jest taka, że zarówno zbyt wysokie (ponad 0,85), jak i zbyt niskie (poniżej 0,15) odczyty sugerują nierównowagi na rynku. Podczas gdy wyniki wysokie sugerować mogą narastanie bańki spekulacyjnej, to wyniki niskie sugerują zapaść na rynku mieszkaniowym.

Najnowszy odczyt pozostaje w strefie bezpiecznej. Co więcej, główny indeks koniunktury na rynku nieruchomości w drugim kwartale zanotował spadek względem początku br. i przyjął wartość 0,686. To o 0,043 pkt. niżej niż wynikało ze zrewidowanego odczytu za pierwszy kwartał 2020 roku (0,729). Można to zinterpretować tak, że rodzimy rynek mieszkaniowy ma silne fundamenty i w kolejnych kwartałach powinien dowieść, że jest wcześniej wspomnianą bezpieczną przystanią dla kapitału.

W załączonym raporcie poruszamy ponadto tematy:
- Cen mieszkań i prognoz dotyczących dalszych ich zmian,
- Liczby zawieranych transakcji,
- Kondycji gospodarstw domowych,
- Sytuacji na rynku kredytów mieszkaniowych,
- Opłacalności zakupu mieszkań na wynajem i sytuacji na rynku najmu,
- Długoterminowych prognoz dotyczących poziomu stóp procentowych w Polsce



Rynek mieszkaniowy w Polsce jest do tego stopnia zrównoważony, że nawet pandemia nie naruszyła jego fundamentów. O ile nie dojdzie do ponownego lockdownu, indeks HRE, obrazujący całościowo koniunkturę na rynku mieszkaniowym, powinien odbić najpóźniej w czwartym kwartale. Spodziewam się, że najprawdopodobniej już w 2021, a na pewno w 2022 roku wrócimy do wzrostów cen, choć o niższej dynamice niż przed pandemią. Zakładam, że docelowo będą to wzrosty rzędu 3 pp. powyżej inflacji. Ostrożność banków, będąca następstwem pogorszenia portfela kredytowego, zaowocuje spadkiem udziału kredytów w finansowaniu inwestycji deweloperskich. Po stronie popytowej rynku zobaczymy dalszy wzrost zakupów gotówkowych mieszkań i jednoczesny odpływ depozytów z sektora bankowego na rynek nieruchomości, co może zaowocować kłopotami banków o słabym standingu finansowym. Będzie to impuls do rozwoju alternatywnych form finansowania budownictwa mieszkaniowego w Polsce. Szykuje się więc bardzo ciekawy rok w mieszkaniówce.
Michał Cebula, prezes HRE Think Tank