fbpx

4.12.2018

HRE Index Wskaźnik koniunktury na rynku nieruchomości za III kw. 2018 – Rynek mieszkaniowy nadal stabilny

HRE Index – wprowadzenie


HRE Index jest kompleksowym narzędziem oceny rynku nieruchomości w Polsce.
Celem HRE Index jest wczesne ostrzeganie przed zjawiskami kryzysowymi na rynku nieruchomości.
HRE Index integruje cztery subindeksy, które decydują o stabilności rynku nieruchomości.
HRE Index jest publikowany w cyklach kwartalnych, ma sprzyjać przejrzystości rynku a także podejmowaniu dobrych decyzji gospodarczych i regulacyjnych.
Subindeksy obejmują ceny nieruchomości, rynek kredytowy, gospodarstwa domowe oraz sektor budownictwa.


HRE Index - II kw. 2018


HRE Index w III kwartale 2018 roku wyniósł 0,604 i był nieznacznie niższy niż w II kw. 2018 roku - o -1,58 pkt. proc., oraz o 3,3 pkt. proc. wyższy od wartości odnotowanej w analogicznym okresie roku poprzedniego.
Wskazuje to na kontynuację stabilnego trendu zapoczątkowanego w I kw. 2014 roku.
Generalnie wartość indeksu rynku nieruchomości w III kw. 2018 roku znajduje się na bezpiecznym i stabilnym poziomie, z punktu widzenia bezpieczeństwa rozwoju rynku i potencjalnego narastania nierównowag na rynku. Zwrócić należy uwagę na rekordowe poziomy subindeksu sektora budownictwa, które na przestrzeni roku (III kw. 2017-III kw. 2018) w największym stopniu przekładały.
Na rynku nie występują obecnie trwale nierównowagi, które mogą prowadzić do znaczących korekt w najbliższych kwartałach.


Wartości subindeksów HRE Index – III kw. 2018


W III kwartale 2018 r. nie zaszły znaczące zmiany w zakresie wartości subindeksu cen nieruchomości. Wskaźnik uplasował się na poziomi 0,798 wobec 0,815 w poprzednim kwartale.
Spadek subindeksu cen nieruchomości w III kwartale 2018 roku wynikał ze spadku realnej dynamiki wzrostu cen zarówno na rynku pierwotnym, jak i na rynku wtórnym. Wskaźnik obrazujący numer percentyla w rozkładzie empirycznym dynamiki cen realnych nieruchomości na rynku pierwotnym wyniósł 0,66 wobec 0,94 w II kwartale 2018 roku. W przypadku rynku wtórnego analogiczny wskaźnik ukształtował się poziomie 0,85, co oznacza spadek w porównaniu z kwartałem wcześniejszym o 6 pkt. proc.
W III kwartale 2018 roku odnotowano także spadek wskaźnika odnoszącego się do odchylenia cen na rynku nieruchomości od ceny równowagi długookresowej. Spadek ten dotyczył zarówno rynku pierwotnego, jak i wtórnego, przy czym skala spadku był wyższa w przypadku pierwszego z wymienionych.
Odnotowany spadek wskaźnika odnoszącego się do odchylenia cen na rynku od ceny równowagi długookresowej jest kolejnym, i raczej ma charakter trwały, tzn. od początku roku zarówno wskaźnik dla rynku pierwotnego jak i wtórnego spadał.



Subindeks sektora bankowego wyniósł 0,414 i był niższy (o 6,9 pkt. proc.) niż kwartał wcześnie.
Spadek wartości subindeksu był wynikiem spadku wszystkich pięciu wskaźników wchodzących w skład analizowanego subindeksu, przy czym największe spadki odnotowano w zakresie wskaźników związanych z realną stopą wzrostu nowo udzielonych kredytów oraz wolumenem zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych.
Wskaźnik obrazujący numer percentyla w rozkładzie empirycznym zmiennej odnoszącej się do realnej rocznej stopy wzrostu nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych obniżył się z 0,22 w II kw. do 0,13 w III kw. 2018 roku. Analogiczny wskaźnik odnoszący się do realnej stopy wzrostu wolumenu zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych ukształtował się natomiast w III kw. 2018 roku na poziomie 0,82 wobec 0,90 kwartał wcześniej. Oznacza to, że dynamika wzrostu nowo udzielonych kredytów jest historycznie niska, oraz dynamika wolumenu również spadła.
Również wskaźnik udziału kredytów mieszkaniowych do PKB ulega zmniejszeniu, co oznacza, że wzrost gospodarczy jest silniejszy niż przyrost kredytów.



Subindeks gospodarstw domowych ukształtował się na poziomie 0,45, co oznacza wzrost w porównaniu z II kwartałem 2018 roku o 3,5 pkt. proc.
Na wartość subindeksu gospodarstw domowych w III kwartale br., największy wpływ miała zmienna obrazująca relację realnych cen mieszkań na rynku wtórnym do wysokości realnych wynagrodzeń. W ciągu ostatniego roku (III kw. 2017 – III kw. 2018) wskaźnik wzrósł o 9,2 pkt. proc., przy czym w samym tylko III kw. 2018 wzrósł o 7,3 pkt. proc. do poziomu 0,302. Oznacza to, że w analizowanym okresie zmiana cen mieszkań na rynku wtórym była szybsza od dynamiki wzrostu przeciętnego wynagrodzenia. Wskazuje to na pewien spadek dostępności mieszkań dla gospodarstw domowych na rynku wtórnym.
Warto odnotować, iż wartość subindeksu gospodarstw domowych jest ponadto w ostatnim czasie kształtowana przez rosnący od III kw. 2017 wskaźnik udziału wolumenu zadłużenia z tytułu kredytów do aktywów finansowych gospodarstw domowych. Na przestrzeni roku wspominana relacja wzrosła o 7,7 pkt. proc.
W III kw. 2018 roku podtrzymana została, podkreślana w poprzednich raportach, wysoka wartość bieżącego wskaźnika ufności konsumenckiej, który osiągnął kolejny rekord na poziomie 1,000.


Na przestrzeni kwartału zmienna wzrosła o 0,9 pkt proc. do 0,794 pkt. proc., co potwierdza wskazania o wysokiej podaży mieszkań na rynku budowalnym.
W III kw. 2018 roku, na wysokość subindeksu sektora budownictwa największy wpływ miał wzrost wskaźnika obrazującego relację liczby mieszkań, których budowę rozpoczęto (opóźnionej o 4 kwartały) w stosunku do liczby mieszkań znajdujących się w trakcie budowy. Na przestrzeni kwartału zmienna wzrosła o kolejne 2,2 pkt. proc., do poziomu 0,851, przy czym na przestrzeni całego roku podniosła się aż o 21,5 pkt. proc.
Warto podkreślić, że o ile wskaźnik obrazujący liczbę wydanych pozwoleń na budowę znajduje się w bardzo wysokich poziomach (0,89), to w III kw. br. odnotowano spadek jego wartości o 1,8 pkt.
Sektor budownictwa mieszkaniowego znajduje się pod silną presją popytową. I stąd wysokie wartości naszego subindeksu budownictwa, na co największy wpływ mają rozpoczęte budowy.


HRE Index i subindeksy w roku 2018



Dostępność mieszkań w Polsce i krajach regionu


Czy Polacy mają podobne czy inne realne finansowe możliwości zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych? Czy ich sytuacja istotnie odbiega od sytuacji w innych krajach z naszego regionu?
Jak zmieniała się dostępność mieszkaniowa Polaków w ostatnich latach i w porównaniu z boomem z roku 2007?
Szacunku dotyczące dostępności mieszkaniowej muszą brać pod uwagę i ceny nieruchomości i poziom wynagrodzeń. Szacunek tego wskaźnika opiera się o dane cen średnich w dużych miastach oraz przeciętnych wynagrodzeniach w sektorze przedsiębiorstw. Wskazuje on ile metrów kwadratowych przeciętnego mieszkania można kupić za przeciętne wynagrodzenie.
Dane za ostatnie pięć lat wskazują, że dostępność mieszkaniowa nie zmienia się istotnie, co należy interpretować w ten sposób, że wzrost wynagrodzeń oraz wzrost cen mieszkań jest podobny. Maksimum osiągnął w roku 2016. Natomiast w ciągu ostatnich dziesięciu lat dostępność mieszkań zdecydowanie wzrosła (patrz wykres obok oraz dane za 2007 rok i okres 2014-2018).
Źródło danych: Narodowy Bank Polski



Porównanie dostępności mieszkań w Warszawie, Pradze, Budapeszcie i w Bratysławie opiera się o dane gromadzone przez portal numbeo.com.
Dane z wykresu obok wskazują ile lat osoba zarabiająca przeciętnie w danym mieście (mediana wynagrodzeń) musi pracować, aby kupić mieszkanie o powierzchni 90 m2 w centrum. Czyli im niższy słupek tym mniej lat trzeba pracować, aby podobne mieszkanie kupić.
Zdecydowanie w najtrudniejszej sytuacji jest mieszkaniec Pragi. Jest tak nie dlatego, że w Pradze zarobki są niskie. Wręcz przeciwnie: w Pradze wynagrodzenia średnie spośród tych czterech miast są najwyższe. Natomiast średnie ceny mieszkań są zdecydowanie wyższe, tj. o ponad 50% wyższe niż w Warszawie i Bratysławie.
W Budapeszcie również trzeba by pracować znacznie dłużej niż w Warszawie czy Bratysławie. Wynika to głównie ze znacznie niższych wynagrodzeń, o około 25% niższych w Budapeszcie niż w Warszawie.
Sytuacja pracownika Warszawy rysuje się stosunkowo dobrze na tle innych miast regionu, musiałby pracować najkrócej, aby zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe.
Źródło: numbeo.com


HRE Index III kwartał 2018 r. – podsumowanie


Na rynku nieruchomości mieszkaniowych nie obserwujemy zjawisk wskazujących na trwałe nierównowagi. Rynek pozostaje w stabilnym trendzie.
Ceny mieszkań rosną, ale dynamiki wzrostu cen znacząco wyhamowały. Obecne ceny bardziej zbliżyły się do cen równowagi długookresowej niż to miało miejsce w poprzednich kwartałach.
Dynamika wzrostu nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych jest niska.
Dynamika wzrostu gospodarczego (mierzona PKB) jest wyższa niż dynamika wzrostu kredytów.
Obserwujemy spadek dostępność mieszkań, bowiem dynamika wzrostu cen był wyższa od wzrostu wynagrodzeń.
Podaż mieszkań stara się zaspokoić stały popyt, stąd wysokie wskaźniki dotyczące pozwoleń na budowę oraz mieszkań, których budowę rozpoczęto.
Przeciętna dostępność mieszkań w kraju osiągnęła swoje maksimum w 2016 roku, ale przez ostatnie pięć lat tylko nieznacznie uległa zmianom. Jest wyższa o ok. 69% niż w roku 2007.
W porównaniach międzynarodowych Polacy mają największą dostępność mieszkań spośród krajów wyszehradzkich, co wynika ze znacznie niższych cen niż np. Pradze i wyższych wynagrodzeń niż w Budapeszcie.