3.04.2019

HRE Index Wskaźnik koniunktury na rynku nieruchomości za IV kw. 2018 – Rynek mieszkaniowy w bardzo dobrej kondycji.

Indeks koniunktury na rynku nieruchomości w IV kwartale 2018 roku


Zgodnie z założeniami metodologicznymi, najważniejszym subindeksem dla kształtowania się indeksu rynku nieruchomości (IKRN), jest subindeks cen nieruchomości (IKRN_ceny).

Zmienność subindeksu cen nieruchomości (IKRN_ceny) prezentowana jest na rysunku nr 1



W IV kwartale 2018 roku nastąpił wzrost wartości subindeksu cen nieruchomości. W ostatnim kwartale ubiegłego roku analizowany wskaźnik kształtował się na poziomie 0,839, podczas gdy w III kw. było to 0,811. To wartość najwyższa od roku 2009 i od roku 2013 pozostaje w stałym trendzie wzrostowym.
Wzrost subindeksu cen nieruchomości w IV kwartale 2018 roku wynikał ze wzrostu wszystkich sześciu wskaźników wchodzących w jego skład. Największy wpływ miała jednak sytuacja na rynku pierwotnym. Po pierwsze odnotowano wzrost wskaźnika odnoszącego się do odchylenia cen na rynku nieruchomości od ceny równowagi długookresowej (RRE_vm3) z 0,36 w III kw. 2018 roku do 0,51 w kolejnym kwartale.
Po drugie nastąpił istotny wzrost realnej dynamiki cen.

Wskaźnik obrazujący numer percentyla w rozkładzie empirycznym dynamiki cen realnych nieruchomości na rynku pierwotnym (udRRE_pg3), wyniósł 0,87 wobec 0,74 w III kwartale 2018 roku. Również wskaźniki obrazujące frakcje bieżących cen realnych do maksymalnych w ujęciu historycznym przybierają, zarówno dla cen na rynku pierwotnym, jak i na rynku wtórnym wartości ponad 0,80 i w okresie ostatniego kwartału rosły. Tym samym osiągnęły najwyższe wartości od 2011 roku.

Drugim co do znaczenia subindeksem jest subindeks sektora bankowego (IKRN_banki). Zmienność omawianego subindeksu przedstawiono na rysunku nr 2.
Na koniec IV kw. 2018 roku subindeks sektora bankowego wyniósł 0,578, co oznacza wzrost w porównaniu z kwartałem wcześniejszym o 11,7 pkt. proc.



Wzrost wartości subindeksu był wynikiem zwiększenia się wszystkich pięciu wskaźników wchodzących w skład analizowanego subindeksu, przy czym największy wzrost odnotowano w zakresie wskaźnika związanego z realną stopą wzrostu nowo udzielonych kredytów. Wskaźnik obrazujący numer percentyla w rozkładzie empirycznym zmiennej odnoszącej się do realnej rocznej stopy wzrostu nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych (GIL1), wzrósł z 0,19 w III kw. 2018 roku do 0,46 w IV kw. 2018 roku. Analogiczny wskaźnik odnoszący się do realnej stopy wzrostu wolumenu zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych (GIL2), zwiększył się natomiast w analizowanym okresie o 2 pkt. proc. (z 0,93 w III kw. do 0,95 w IV kw. 2018 roku). Oznacza to, że dynamika zmian na rynku kredytów mieszkaniowych był a w IV kwartale 2018 roku niższa niż na rynku kredytów ogółem. Trzecim co do znaczenia (pod względem wagi) subindeksem, jest subindeks gospodarstw domowych (IKRN_gosp).
Zmienność analizowanego subindeksu prezentowana jest na rysunku nr 3. W IV kw. 2018 roku, subindeks gospodarstw domowych wzrósł czwarty kwartał z rzędu i ukształtował się na poziomie 0,45, co oznacza wzrost w porównaniu z III kwartałem 2018 roku o 1,1 pkt. proc. i 5,3 pkt. proc. w relacji do IV kw. 2017 roku. Na wartość subindeksu gospodarstw domowych (IKRN_gosp) w IV kwartale 2018 roku, największy wpływ miała zmienna obrazująca relację realnych cen mieszkań na rynku wtórnym do wysokości realnych wynagrodzeń (wskaźnik RRE_hpte2). Na przestrzeni roku (IV kw. 2017 – IV kw. 2018) wskaźnik wzrósł o 12,1 pkt. proc., przy czym w samym tylko IV kw. 2018 wzrósł o 3,1 pkt. proc. do poziomu 0,326. Oznacza to, że w analizowanym okresie zmiana cen mieszkań na rynku wtórym, była szybsza od dynamiki wzrostu przeciętnego wynagrodzenia. Wskazuje to na spadek dostępności mieszkań dla gospodarstw domowych na rynku wtórnym.



Ponadto wzrost wartości subindeksu gospodarstw domowych (IKRN_gosp), wynikał w ostatnim kwartale, jak również w ujęciu rocznym, ze wzrostu wskaźnika udziału wolumenu zadłużenia z tytułu kredytów udzielonych gospodarstwom domowym do aktywów finansowych gospodarstw domowych. Na przestrzeni roku wspominana relacja wzrosła o 10,0 pkt. proc., a w ujęciu kwartalnym o 2,5 pkt. proc. W IV kw. 2018 roku przyniósł dalszy wzrost wartości bieżącego wskaźnika ufności konsumenckiej, który osiągnął kolejny rekord w badanym okresie na poziomie 0,988. Czwartym co do znaczenia subindeksem, jest subindeks sektora budownictwa (IKRN_bud). Zmienność analizowanego subindeksu prezentowana jest na rysunku nr 4. W IV kw. 2018 roku subindeks sektora budownictwa (IKRN_bud) odnotował kolejne maksimum. Zwiększył się o 1,63 pkt. proc. w ujęciu kwartał do kwartału oraz o 5,13 pkt. proc. w ujęciu rocznym. Świadczy to o bardzo wysokiej koniunkturze na rynku budowlanym, determinowanej przede wszystkim wysoką podażą mieszkań.
W ujęciu kwartalnym, wysokość subindeksu sektora budownictwa (IKRN_bud) kształtowana była w największym stopniu przez wskaźnik PP2, czyli frakcję liczby mieszkań oddanych do użytkowania w stosunku do liczby mieszkań znajdujących się w trakcie budowy. Wskazany wskaźnik wzrósł w IV kwartale o 3,1 pkt. proc. do poziomu 0,740. Oznacza to, wyższy wzrost liczby mieszkań oddanych do użytkowania w relacji do tych znajdujących się w budowie. Należy podkreślić, że zmiana wartości wskaźnika obrazującego liczbę wydanych pozwoleń na budowę, utrzymuje się na dodatnim poziomie – ok. 1,8 pkt. proc. w ujęciu kwartalnym i 2,1 pkt. proc. w ujęciu rocznym. Patrząc przez pryzmat horyzontu rocznego (IV kw. 2017 – IV kw. 2018), wysokość subindeksu sektora budownictwa (IKRN_bud) była determinowana głównie przez wskaźnik PP1, czyli relację liczby mieszkań, których budowę rozpoczęto (opóźnionej o 4 kwartały), w stosunku do liczby mieszkań znajdujących się w trakcie budowy. Na przestrzeni roku zmienna wzrosła o 13,7 pkt. proc., do poziomu 0,810.



Jak wspomniano wyżej, indeks końcowy koniunktury na rynku nieruchomości (IKRN) liczony jest jako średnia ważona subindeksów:

  • cen nieruchomości (IKRN_ceny),

  • sektora bankowego (IKRN_banki),

  • gospodarstw domowych (IKRN_gosp)

  • sektora budownictwa (IKRN_bud)


Uwzględniając zmiany wartości subindeksów, indeks końcowy koniunktury na rynku nieruchomości (IKRN) w IV kwartale 2018 roku wyniósł 0,667 i był wyższy od odnotowanego kwartał wcześniej o 4,7 pkt. proc. W porównaniu z wartością odnotowaną w analogicznym okresie roku poprzedniego (IV kw. 2017), wartość indeksu wzrosła natomiast o 9,9 pkt. proc. Zmienność IKRN w czasie przedstawiono na rysunku 5. Analiza kształtowania się indeksu rynku nieruchomości (IKRN) w kolejnych kwartałach wskazuje, że po odnotowanym w roku 2017 okresie stabilnego poziomu indeksu koniunktury, rok 2018 charakteryzował się stopniowym wzrostem analizowanego wskaźnika.



Spośród subindeksów kształtujących poziom indeksu głównego, największy wpływ na wzrost wartości indeksu IKRN w IV kwartale 2018 roku miał wzrost subindeksu uwzględniającego sytuację w sektorze bankowym. Subindeks ten zwiększył się w porównaniu do wartości odnotowanej w III kw. 2018 roku o 11,7 pkt. proc., osiągając poziom 0,578.
Mniejszy wpływ na kształtowanie się wartości indeksu głównego miał natomiast wzrost pozostałych subindeksów. Subindeks cen na rynku nieruchomości wzrósł na przestrzeni analizowanego kwartału o 2,8 pkt. proc, a subindeks sytuacji w sektorze budownictwa o 1,6 pkt. proc. Najmniejszy wzrost odnotowano w przypadku subindeksu odnoszącego się do sytuacji gospodarstw domowych – 1 pkt. proc.

 

Słowniczek


Subindeks IKRN_CENY


CTRW - ceny transakcyjne mieszkań-rynek wtórny.
CTRP - ceny transakcyjne mieszkań-rynek pierwotny.
RRE_pg2, RRE_pg3 - roczne realne stopy wzrostu cen mieszkań; zmienne mierzą dynamikę cen realnych nieruchomości.
udRRE_pg2, udRRE_pg3 - wskaźniki udRRE są numerem percentyla w rozkładzie empirycznym odpowiedniej zmiennej RRE podzielonym przez stałą równą sto.
RRE_prtp2, RRE_prtp3 - frakcja bieżącej ceny realnej do maksymalnej ceny realnej zanotowanej w okresie co najmniej rok poprzedzającym; wskaźniki mierzą przewartościowanie / niedowartościowanie realnych cen nieruchomości w stosunku do historycznych maksimów cen realnych.
RRE_vm2, RRE_vm3 - odchylenia cen nieruchomości (CTRW, CTRP) od ceny równowagi długookresowej, estymowanej w modelu ekonometrycznym; interpretowane jako przewartościowanie lub niedowartościowanie (w zależności od znaku) cen nieruchomości w stosunku do cen równowagi długookresowej.
udRRE_vm2, udRRE_vm - numer percentyla w odpowiednich rozkładach empirycznych zmiennych wskaźnikowych podzielonych przez stałą równą sto.

Subindeks IKRN_BANKI


NUKW - nowo udzielone kredyty-wartość.
WZKM - wolumen zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych.
GIL1 - roczna realna stopa wzrostu nowo udzielonych kredytów.
GIL2 - roczna, realna stopa wzrostu wolumenu zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych.
udGIL1, udGIL2 - wskaźniki wyznaczone jako numery percentyli w odpowiednich rozkładach empirycznych zmiennych GIL1, GIL2, podzielonych przez stałą równą sto.
LOHFHP1, LOHFHP2 - frakcja bieżącej realnej NUKW, WZKM i maksymalnej wartości realnej NUKW, WZKM zanotowanej w okresie co najmniej rok poprzedzającym.
HD - frakcja wolumenu zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych WZKM w stosunku do PKB.

Subindeks IKRN_GOSPODARSTWA DOMOWE


RRE_hpte2, RRE_hpte3 - iloraz realnych cen mieszkań CTRW, CTRP, w stosunku do realnych wynagrodzeń (zmienna przeliczona na ceny stałe roku 2004 przy użyciu wskaźnika CPI). Zmienne mierzą przewartościowanie realnych cen nieruchomości w stosunku do realnych wynagrodzeń.

udRRE_hpte2, udRRE_hpte3 - numery percentyli w odpowiednich rozkładach empirycznych zmiennych RRE_hpte2, RRE_hpte3 podzielonych przez stałą równą sto.
HDTFA - frakcja wartości wolumenu zadłużenia z tytułu kredytów udzielonych gospodarstwom domowym w stosunku do aktywów finansowych gospodarstw domowych.
udHDTFA – numery percentyli w odpowiednich rozkładach empirycznych zmiennej HDTFA podzielone przez stałą równą sto WUK - bieżący wskaźnik ufności konsumenckiej.
udWUK – numery percentyli w odpowiednich rozkładach empirycznych zmiennej WUK podzielone przez stałą równą sto.

Subindeks IKRN_BUDOWNICTWO


PP1 - opóźniona o cztery kwartały frakcja liczby mieszkań, których budowę rozpoczęto w stosunku do liczby mieszkań znajdujących się w trakcie budowy.
udPP1 - numery percentyli w odpowiednich rozkładach empirycznych zmiennej PP1, podzielone przez stałą równą sto.
PP2 - frakcja liczby mieszkań oddanych do użytkowania w stosunku do liczby mieszkań znajdujących się w trakcie budowy.
udPP2 - numery percentyli w odpowiednich rozkładach empirycznych zmiennej PP2, podzielone przez stałą równą sto.
PNB - pozwolenia na budowę.
udPNB - numery percentyli w odpowiednich rozkładach empirycznych zmiennej PNB, podzielone przez stałą równą sto.

 

Źródła danych



  • ceny transakcyjne mieszkań-rynek wtórny - Narodowy Bank Polski

  • ceny transakcyjne mieszkań-rynek pierwotny - Narodowy Bank Polski

  • wartość nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych – AMRON–SARFiN, ZBP

  • wolumen zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych - Narodowy Bank Polski

  • Produkt Krajowy Brutto – Główny Urząd Statystyczny

  • realne wynagrodzenia (zmienna przeliczona na ceny stałe roku 2004 przy użyciu wskaźnika CPI) - Główny Urząd Statystyczny

  • aktywa finansowe gospodarstw domowych - Narodowy Bank Polski

  • bieżący wskaźnik ufności konsumenckiej - Główny Urząd Statystyczny

  • mieszkania, których budowę rozpoczęto (stan w końcu okresu) - Główny Urząd Statystyczny

  • mieszkania w budowie ogółem (stan w końcu okresu) - Główny Urząd Statystyczny

  • mieszkania oddane do użytkowania (stan w końcu okresu) - Główny Urząd Statystyczny

  • mieszkania, na których budowę wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym (stan w końcu okresu) - Główny Urząd Statystyczny