1.07.2020

Michał Cebula: Mieszkania będą mniej dostępne [WYWIAD]

Proszę dokończyć zdanie: gdy zaczynała się pandemia, rynek nieruchomości…

...był w bardzo dobrej kondycji, a narastanie jakichkolwiek nierównowag – np. nadmiernego wzrostu cen – zostało wyhamowane w drugiej połowie marca. Rzeczywiście, w poprzednich kwartałach średnia cena metra i stawki czynszu rosły bardzo szybko, co przyciągało kapitał spekulacyjny. Ale wraz z początkiem lockdownu nastąpiło zatrzymanie tego trendu i to dobrze.

Skoro, jak pan mówi, nie było nierównowag, to i nie było bańki cenowej, której bali się niektórzy eksperci.

Temu, co się działo krótko przed COVID-19 było jeszcze daleko do bańki cenowej. Żeby mieć tak dużą nierównowagę, jak np. na przełomie 2007 i 2008 r., to uwzględniając obecną siłę nabywczą gospodarstw domowych, ceny musiałyby się podwoić. Ale to nie znaczy, że tak dynamiczny, dwucyfrowy wzrost cen był dobry, z punktu widzenia stabilności rynku lepsza sytuacja to taka, gdzie cena rośnie o kilka procent w skali roku , a już zupełnie najlepsza sytuacja ma miejsce wtedy, gdy nasze wynagrodzenia rosną szybciej niż ceny mieszkań..

Skąd właściwie wiadomo, że rynek jest w równowadze? Da się to jakoś zmierzyć?

My używamy HRE Indeksu, który jest takim syntetycznym miernikiem stanu koniunktury na rynku nieruchomości. Mało jest takich narzędzi. Zwykle, gdy ktoś mówi o rynku, to patrzy na niego bardzo wąsko. Na przykład tylko przez pryzmat cen, albo liczby trwających inwestycji, zawieranych transakcji czy udzielonych kredytów mieszkaniowych. Myśmy zebraliśmy to wszystko w całość, nasz indeks to wypadkowa obserwacji cen, kredytów mieszkaniowych, stanu budownictwa i kondycji gospodarstw domowych.

I to działa? Jak udowodnić, że taki indeks pokazuje prawdę?

Gdy rok temu pojawiały się pierwsze opinie, że na rynku mieszkaniowym jest bańka, skonfrontowaliśmy je z naszym indeksem. Odczyt wskazywał, że nic takiego się nie dzieje, rynek jest w równowadze i nie ma ryzyka jakiegoś gwałtownego krachu. Dziś możemy chyba wszyscy przyznać, że to my mieliśmy rację, a nie ci, którzy straszyli pęknięciem bańki.

Jak indeks interpretować? Kiedy widzę, że w I kwartale tego roku wynosił on 0,701 pkt, to jak mam to rozumieć?

Indeks ma poziomy alarmowe. Gdyby był większy, niż 0,85 pkt sygnalizowałby przegrzanie, które mogłoby doprowadzić do krachu. Z kolei wartość poniżej 0,15 pkt to zapaść rynku. Podobne progi ostrożnościowe wyznaczyliśmy dla czterech subindeksów, które składają się na główny wskaźnik. W ten sposób można np. powiedzieć, że na rynku nieruchomości – jako całości – nie dzieje się nic złego, ale w budownictwie są napięcia, bo rozpoczęto dużo inwestycji, a brakuje rąk do pracy. Tak zresztą było w ubiegłym roku. Odczyt HRE Indeksu za I kwartał mówi nam, że rynek był zrównoważony, choć znajdował się w fazie ekspansji. W pandemię weszliśmy z bardzo dobrą koniunkturą.

A co się dzieje teraz?

Najpierw, na samym początku II kwartału nastąpiło gwałtowne schłodzenie rynku, bo wprowadzono lockdown i w wielu obszarach wszystko po prostu się zatrzymało. Potem, już w maju, mieliśmy ponowne odbicie. Bardzo pomogło to, że spadły stopy procentowe i trzymanie pieniędzy w banku, albo obligacjach skarbowych zupełnie przestało się opłacać. Kapitał kieruje się więc w stronę nieruchomości, które są inwestycją dość defensywną, czyli daje niewielki, ale raczej pewny zwrot. Oczywiście nie każdy segment tego rynku daje jednakowe bezpieczeństwo i zysk. Inwestycja w lokal usługowy dziś jest raczej ryzykowna. Biura to duży znak zapytania, bo nie wiemy, czy przejście na pracę zdalną będzie zjawiskiem trwałym i jak szerokim. Z nieruchomości komercyjnych opłacalne są i będą pewnie magazyny i logistyka. No i nieruchomości mieszkaniowe.

Popyt na mieszkania nadal będzie duży?

Zależy, który rodzaj popytu. Mamy zagrożenie wyższym bezrobociem i spadkiem dochodów, co uderza bezpośrednio w klientów, którzy chcą kupić mieszkanie na własne potrzeby. W jaki sposób? Ano w taki, że banki kalkulują to ryzyko i zakręcają kurek z kredytami. Większość kupujących mieszkanie dla siebie finansuje transakcję kredytem. Tymczasem największe banki już podniosły wymagany wkład własny. O ile przed pandemią zgodnie z rekomendacją S Komisji Nadzoru Finansowego bank musiał wymagać 20-proc. wkładu własnego – przy czym połowę klient mógł sobie ubezpieczyć – to dziś w niektórych wymóg ten wzrósł nawet do 30-40 proc. A to już jest ogromna blokada. To oznacza, że potencjalny nabywca musi dysponować dużym kapitałem, rzędu 50-100 tys. złotych, żeby kupić na kredyt kawalerkę w dużym mieście wnosząc przy tym odpowiedni wkład własny i pokrywając wszystkie związane z zakupem koszty dodatkowe. Młodzi ludzie, którzy właśnie założyli rodzinę i szukają swojego kąta zwykle takich pieniędzy nie mają. I jeśli nie mają bogatych rodziców, to są odcięci od rynku z automatu. Zresztą nawet jeśli ktoś uzbiera te pieniądze i przeznaczy je na wkład własny to zwykłe oznacza, że wydrenuje się z całego kapitału, jakim dysponuje. Choroba, utrata pracy – to powoduje, że ktoś taki traci płynność i zdolność do obsługi kredytu. Banki doskonale zdają sobie z tego sprawę, jednak muszą stosować się do rekomendacji wydanych przez KNF.

Czyli mamy impas, bank niewiele może zrobić: wiąże go rekomendacja S nakładająca wymóg wkładu własnego, a nawet gdyby jej nie było, to sam też nie poluzuje warunków ze względu na gwałtowny wzrost ryzyka.

Problem rozwiązałaby zmiana rekomendacji S, by wymóg wkładu własnego ograniczyć do 5-10 proc. Wysoki wkład własny był zasadny rok temu, gdy nie wolno było dopuścić do przekredytowania i nadmiernego wzrostu popytu, ale nie teraz, gdy mamy recesję w gospodarce, a rynek mieszkaniowy mógłby się stać dla niej kołem zamachowym. Sama obniżka wymagań to jednak wciąż za mało. Należałoby je wzmocnić poprzez wprowadzenie gwarancji rządowych dla kredytów hipotecznych. Wyposażenie banków w państwowe gwarancje odblokowałoby udzielanie kredytów osobom kupującym pierwsze mieszkanie. Błyskawicznie podobny model wyprowadziła np. Nowa Zelandia. Zastosowanie takich mechanizmów byłoby również dla Polski rozwiązaniem antycyklicznym, antykryzysowym oraz ważnym społecznie rozwiązaniem.

A rządowy pakiet mieszkaniowy? Przecież mamy w nim narzędzia wspierające rynek. Takie rozwiązania, jak ulga na zasiedlenie, nie wystarczą?

Są dobre, ale to za mało. Ulga na wykończenie mieszkania nie rozwiązuje głównego problemu, jakim jest dostępność mieszkania już na etapie jego zakupu. Skorzystać z niej będzie można dopiero po odebraniu kluczy, a to już zaawansowane stadium inwestycji. My potrzebujemy działań, które będą stymulowały rynek na samym początku drogi i już dziś, a nie dopiero wtedy, gdy mieszkania zostaną już wybudowane i kupione.

A pomysł „lokal za grunt”, zgodnie z którym samorządy odsprzedawałaby swoje grunty deweloperom, a ci w rozliczeniu przekazywaliby im część wybudowanych mieszkań do zasobu komunalnego?

To jest bardzo dobry kierunek, rzeczywiście, gruntów z przeznaczeniem pod budowę mieszkań brakuje, a mieszkania komunalne mogą być odpowiedzią na problem tzw. ubóstwa mieszkaniowego. W Polsce około 30 proc. populacji mieszka w przeludnionych lokalach. Poza tym, nawet w Warszawie są budynki, w których mieszkania nie mają łazienki. Nie jest przy tym tajemnicą, że części Polaków nigdy nie będzie stać na wzięcie kredytu, a rynkowe stawki czynszów są dla nich za wysokie. Przekazywanie gruntów w rozliczeniu za mieszkanie może szybko zwiększyć zasób komunalny, a jednocześnie unikamy tworzenia gett budownictwa socjalnego. Bo część mieszkań w tych inwestycjach deweloperzy będą mogli sprzedawać na wolnym rynku.

W pakiecie jest też propozycja dopłat do czynszów. To będzie miało wpływ na rynek najmu?

Takie rozwiązania działają w innych krajach i one również zapobiegają tworzeniu się enklaw wykluczonych. System dopłat pomaga uzyskać pozytywny efekt społeczny. A na sam rynek najmu to też działa stabilizująco, podobnie jak inny pomysł z pakietu mieszkaniowego, czyli społeczna agencja najmu, która miałaby być bezpośrednią stroną umowy z wynajmującymi. Natomiast też trzeba sobie powiedzieć, że dziś komercyjny rynek najmu ma się bardzo dobrze. Mamy około 8-10 proc. pustostanów. To oczywiście więcej niż przed rokiem, ale nie ukrywajmy, że jeszcze 2-3 miesiące temu wieszczono znacznie gorszy scenariusz dla rynku najmu. Te czarne scenariusze się nie ziściły, a rynek najmu pokazał swoją siłę. W efekcie w niektórych lokalizacjach maj był rekordowym miesiącem, jeśli chodzi o zainteresowanie mieszkaniami na wynajem. Tak właśnie kapitał szuka okazji inwestycyjnych na rynku mieszkaniowym.

Czyli popyt inwestycyjny rośnie. Ale kim jest inwestor? Osoba z przeciętną pensją chyba raczej nie kupi mieszkania za gotówkę.

I nie musi, może zainwestować pośrednio przez firmy, które to robią, albo skorzystać z oferty funduszy. Zresztą osobom, dla których dochód z najmu nie jest głównym źródłem utrzymania ja odradzałbym bezpośrednie kupowanie mieszkań, nawet jeśli mają one wystarczająco dużo pieniędzy, by to zrobić. Problemy z najemcami, czy koszty utrzymania i remontów to duże wyzwanie dla kogoś, ktoś się tym nie zajmuje profesjonalnie. A rentowność wcale nie jest taka duża, jak by się mogło wydawać. Problem polega na tym, że w Polsce nie ma funduszu mieszkań na wynajem z prawdziwego zdarzenia. Ten rynek rozwinął się za granicą. Przymierzano się do uruchomienia polskich REIT-ów, czyli firm inwestujących w mieszkania pod wynajem, w których drobni inwestorzy mogliby kupować udziały, a potem czerpać z nich dywidendy. Prace nad stosownym, poprawionym projektem niestety zawieszono.

Jak wygląda dziś oferta pośredniego interesowania w nieruchomości w Polsce?

Nie jest zbyt bogata, mówiąc oględnie i trzeba być bardzo czujnym, jeśli chce się z niej korzystać. Bardzo dużo ofert jest przygotowywanych przez osoby i firmy, które nie mają doświadczenia. Wchodzą w jakiś segment i nakręcają spiralę, a interes osób, które za ich pośrednictwem zaczynają inwestować, jest dla nich drugorzędny. Przykład to condohotele. Condohotel to budynek przypominający hotel, z tym, że każdy pokój – choć nie jest mieszkaniem w rozumieniu prawa – może mieć własną księgę wieczystą. Czyli każdy pokój może mieć innego właściciela. I w to się właśnie inwestuje. Według nas jeśli gdzieś na rynku nieruchomości jest ryzyko krachu, to właśnie w tym segmencie, bo napływ kapitału do condohoteli był duży, przez koniunktura bardzo szybko się nakręcała.

Są jeszcze weksle inwestycyjne. Ostatnio ostrzegał przed nimi Urząd Komisji nadzoru Finansowego.

Dla mnie inwestowanie w weksle to bardzo wysokie ryzyko, trzeba pamiętać, że prawo wekslowe nie chroni w żaden sposób inwestora. Znane mi na polskim rynku przykłady tego typu inwestycji obarczone są bardzo wysokim prawdopodobieństwem utraty środków. Potrzebna jest ogromna ostrożność przy tego typu inwestycjach. Ale z drugiej strony byłbym daleki od skreślenia wszystkich tego typu ofert, jeśli podmioty, które wystawiają weksle mają udokumentowaną historię i dobrą wiarygodność oraz są tam dodatkowe silne zabezpieczenia.

Gdyby miał pan powiedzieć, jak będzie wyglądał rynek mieszkaniowym na koniec roku, to...

...to powiedziałbym, że jeśli nie wydarzy się nic złego – jak np. druga fala pandemii – to ten rynek rozkwitnie, głównie za sprawą popytu inwestycyjnego. Ale będziemy mieli też problem społeczny wynikający z trudności przy zaciąganiu kredytów do zakupu mieszkania na własne potrzeby.

Jaka będzie zatem średnia cena metra kwadratowego mieszkania w Warszawie w grudniu?

Oczywiście nie podam konkretnej liczby, ale uważam, że mieszkania w dużych miastach, a szczególnie w lokalizacjach atrakcyjnych dla popytu inwestycyjnego podrożeją i ceny mogą być wyższe niż rok wcześniej. Może też dojść do sprzężenia zwrotnego: ci, których nie będzie stać na własne mieszkania będą musieli wynajmować, co dodatkowo rozgrzeje rynek najmu i przyciągnie na niego kapitał spekulacyjny. A to jeszcze podbije może podbić cenę mieszkań.

Rozmawiał: Marek Chądzyński