24.09.2020

Polacy inwestują w co się da

Nie milkną echa cięć stóp procentowych w Polsce. Ich bezpośrednim efektem jest niemal zerowe oprocentowanie depozytów. Konsekwencje? Zlikwidowana została co 5 lokata, a miliardy oszczędności Polaków co miesiąc płyną do wszystkich typów aktywów, które dają szansę na ochronę kapitału przed destrukcyjnym działaniem inflacji.

Mniej niż 2 złote odsetek za każdy powierzony tysiąc – taka jest przeciętna oferta rocznych bankowych depozytów. Polacy mogą dziś bowiem liczyć średnio na około 0,2% odsetek w skali roku, które mimo wszystko podlegają jeszcze opodatkowaniu. To znaczy, że osoby, którym kończą się depozyty założone jeszcze w „lepszych czasach” dostają dziś ofertę z oprocentowaniem 5-10 razy niższym niż jeszcze kilka miesięcy temu. W efekcie wiele osób staje przed trudnym wyborem – albo w zamian za bezpieczeństwo trzymania pieniędzy w banku zgodzą się na oprocentowanie, które w żadnym wypadku nie uchroni kapitału przed utratą siły nabywczej w wyniku inflacji, albo znajdą dla pieniędzy jakieś inne – bardziej intratne rozwiązanie. Trudno się dziwić, że często wybieramy tą drugą opcję.



Dzieje się tak na niespotykaną dotychczas skalę. Dane banku centralnego pokazują bowiem, że od lutego – przez 6 miesięcy – z lokat odpłynęły prawie 63 miliardy złotych. To tak jakby Polacy zlikwidowali więcej niż co piątą lokatę. Nie powinno więc dziwić, że szerokim strumieniem oszczędności płyną niemal do każdej klasy aktywów – obligacji, akcji, nieruchomości czy złota.

Rekord sprzedaży obligacji

Nawet detaliczne obligacje skarbowe sprzedają się jak ciepłe bułeczki. Dlaczego „nawet”? Otóż dlatego, że Minister Finansów od maja sprzedaje papiery z oprocentowaniem nawet 2-3 razy niższym niż jeszcze w kwietniu, a mimo to w ostatnich miesiącach Polacy kupują od niego obligacje warte około 2 miliardy złotych. To wynik niemal taki jak te notowane przed epidemią. Minister ma jeszcze jeden poważny powód do zadowolenia. Po zaledwie 8 miesiącach br. sprzedaż obligacji skarbowych przekroczyła wynik z całego – dotychczas rekordowego - 2019 roku.

Dzieje się tak mimo faktu, że większość tych papierów da zarobek najpewniej za niski, aby uchronić pieniądze przed spodziewaną inflacją. Z drugiej jednak strony obligacje te są bezpieczne, łatwo dostępne, można je kupować niemal bez limitów i przez internet, a do tego nawet oprocentowanie papierów o najmniejszym kuponie (trzymiesięcznych) jest 2-3 razy wyższe niż to co oferują przeciętne roczne bankowe lokaty.



Popularnością cieszą się też obligacje korporacyjne, czyli emitowane przez firmy, a nie Ministra Finansów. Dane DM NWAI sugerują, że w samych tylko miesiącach wakacyjnych w rejestrze KDPW zarejestrowano emisje opiewające na 4,6 mln złotych. W analogicznym okresie przed rokiem było to mniej niż 2,5 mln złotych. I co prawda wtedy dopiero weszła w życie ustawa, która zdematerializowała obligacje i nakazała ich rejestrację w KDPW, ale i tak wzrost wartości emisji jest imponujący.

Oczywiście w przypadku obligacji korporacyjnych mamy do czynienia z wyższym ryzykiem inwestycyjnym. Powód jest prosty – to emitent zobowiązuje się do oddania pieniędzy z odsetkami. Jeśli firma popadnie w kłopoty finansowe, to może nie wywiązać się z tej obietnicy. W zamian można jednak liczyć na wyraźnie wyższe stopy zwrotu niż na wcześniej wspomnianych aktywach – średnia oprocentowanie notowanych obligacji korporacyjnych wynosi około 4% - wynika z danych portalu obligacje.pl.

Wzrosła premia za inwestowanie w mieszkania

Na podobną rentowność mogą też liczyć właściciele mieszkań na wynajem. Ten sektor jest dziś dla wielu inwestorów bezpieczną przystanią dla kapitału. Potwierdzają to opinie deweloperów czy pośredników sugerujące szybkie odbudowanie popytu na mieszkania, ale też wskaźniki wyprzedzające – takie jak dane na temat rozpoczynanych inwestycji przez deweloperów czy zainteresowanie mieszkaniami w internecie.

Płyną z nich pozytywne informacje i póki co musimy się na nich opierać czekając na twarde dane z notowanych na giełdzie firm deweloperskich czy podsumowania przygotowywane przez firmy doradcze. I tak na przykład zainteresowanie mieszkaniami w dużych miastach w lipcu było o około 10% niższe niż przed rokiem, ale już wyniki sierpniowe i z początku września są wyższe niż w analogicznym okresie 2019 roku. O odbudowywaniu się popytu na mieszkania świadczyć mogą też dane GUS mówiące o tym, że deweloperzy zaczynają tak samo dużo nowych inwestycji co przed rokiem. Dlaczego jest to ważne? Dla deweloperów najlepszym powodem do rozpoczęcia nowych inwestycji jest wyprzedanie dotychczasowej oferty.



Popyt na mieszkania wynika nie tylko ze słabości bankowych lokat. Historia pokazuje, że inwestycja długoterminowa na tym rynku potrafi uchronić kapitał przed inflacją, a do tego mieszkanie przeznaczone na wynajem, generuje w miarę regularne przychody. Z drugiej strony epidemia spowodowała, że  wynajem mieszkań stał się trudniejszym biznesem. Konkurencja na rynku wzrosła, bo chętnych na mieszkania czy pokoje jest mniej niż przed rokiem. To spowodowało spadek czynszów do poziomów sprzed roku, ale też wzrost pustostanów.

W praktyce oznacza to, że rentowność wynajmu jest niższa niż przed rokiem – średnio w Warszawie wynosi ona około 4,2%. Taką część wartości nieruchomości właściciel powinien być w stanie zarobić w ciągu roku wynajmowania. W 2019 roku można było liczyć na 4,7% zysku z wynajmu rocznie. Wtedy banki kusiły jednak też lokatami oprocentowanymi na 1,6% w skali roku. Dziś na lokacie zarobić można wcześniej wspomniane 0,2%. To znaczy, że zamieniając depozyt na mieszkanie na wynajem, można było przed rokiem zarobić „dodatkowe” 3,1 pkt proc., a teraz 4 pkt. proc.

Dla kogoś, kto rozważałby jednak dziś zakup mieszkania na wynajem z pomocą banku ważna jest informacja, że instytucje te mniej chętnie udzielają dziś kredytów hipotecznych. Ponadto przy rekordowo niskich stopach procentowych trzeba się liczyć z tym, że rata dziś zaciąganego kredytu może wzrosnąć. Dzisiejsze przewidywania sugerują, że nie nastąpi to jednak szybko, a powrót do poziomu stóp procentowych sprzed epidemii może potrwać latami.

Dziś zakup mieszkania na wynajem nie jest pozbawiony ryzyka. Nikt nie da nam przecież gwarancji, że za rok czy dwa lokal taki nie będzie tańszy niż teraz. Co prawda, w międzyczasie powinniśmy zainkasować spore przychody z wynajmu, ale nie powinno ulegać wątpliwości, że spekulacja na nieruchomościach jest dziś rozwiązaniem dla osób o mocnych nerwach. Inna sprawa, gdy inwestujemy w długim horyzoncie czasowym. Ma to szczególny sens, jeśli weźmiemy pod uwagę koszty transakcyjne, oraz te związane z remontem czy wykończeniem. Wtedy horyzont co najmniej 5-10 lat jest uzasadniony, a jak pokazują dane historyczne, w takim okresie niemal zawsze mieszkania zyskiwały na wartości.

Nieruchomości to jednak nie tylko mieszkania na wynajem. Na rynku nie brakuje też innych rozwiązań – np. inwestycji grupowych, w ramach których można zostać udziałowcem przedsięwzięcia takiego jak portfel mieszkań na wynajem, renowacja kamienicy czy pojedyncze przedsięwzięcie deweloperskie. Wszystkie te rozwiązania niosą za sobą oczywiście wyższy poziom ryzyka, ale też szansę zarobku wielokrotnie wyższego niż to co oferują banki na przeciętnej lokacie.

Królewski kruszec dla szczególnie zapobiegliwych

Z grona inwestycji uznawanych za bezpieczne warto też zwrócić uwagę na złoto. To w formie sztabek lub monet lokacyjnych jest powszechnie uznawane za zabezpieczenie na wypadek szczególnie niekorzystnych scenariuszy – wojen, głębokich kryzysów gospodarczych czy wysokiej inflacji. Trudno się więc dziwić, że na początku epidemii kruszec cieszył się tak dużym zainteresowaniem, że chwilowo monet i sztabek zaczęło brakować, a potencjalni nabywcy musieli za nie płacić nawet 8-9 tysięcy złotych za uncję pomimo tego, że uncja na giełdzie notowana była w tym czasie wyraźnie niżej (około 7 tysięcy złotych). Dziś sytuacja jest już znacznie bliższa normalności, a sama cena uncji spadła poniżej historycznego rekordu. I choć znowu nikt nie zagwarantuje nam, że żółty kruszec za rok, dwa czy pięć będzie droższy niż dziś, to historia pokazuje, że w dłuższym terminie złoto drożeje i robi to szybciej niż rosną ceny mierzone wskaźnikiem inflacji.

Epidemiczny wzrost popytu na złoto potwierdzają szacunki firmy Goldenmark. W swoim raporcie firma ta szacuje, że w pierwszym półroczu sprzedaż złota inwestycyjnego była już na takim poziomie jak w całym 2019 roku.

Ryzyko potrafi się opłacić

W gronie inwestycji uznawanych za bardziej ryzykowne trend jest podobny. I tak już od czterech miesięcy mamy napływy netto do funduszy inwestycyjnych. To znaczy, że Polacy więcej do nich wpłacają niż z nich wypłacają. W ostatnich miesiącach wynik oscylował co miesiąc w granicach 2-4 mld złotych – wynika z danych portalu Analizy.pl. Przy tym warto podkreślić, że Polacy przede wszystkim wybierają fundusze dłużne, czyli teoretycznie te mniej ryzykowne. Dla porządku warto jednak dodać, że z funduszy w marcu i kwietniu wyparowało ponad 20 miliardów, a do odrobienia tej straty droga jeszcze daleka.



Nie brakuje też jeszcze większych ryzykantów, którzy swoje oszczędności chcą zaangażować na giełdzie. W efekcie od miesięcy mamy przypływ nowych graczy giełdowych. Widać to po rosnącej liczbie rachunków maklerskich. Pokusa była szczególnie duża, gdy parkiet zaliczył potężną przecenę na początku pandemii. Na efekty nie trzeba było długo czekać – nadspodziewanie dobre dane napływające z gospodarki spowodowały, że notowania indeksu 20 największych spółek rosły od połowy marca do pierwszego tygodnia czerwca nawet o ponad 40%. Dziś kierunek, w którym podąży rynek wydaje się mniej oczywisty. Dlatego i liczba nowych graczy giełdowych może nie być w kolejnych miesiącach już tak duża, no chyba że swojego szczęścia na parkiecie będzie chciała spróbować garść nowych inwestorów skuszonych potężną emisją planowaną przez serwis Allegro.



Na koniec uwaga, która może zostać uznana za truizm - w poszukiwaniach zyskowniejszej alternatywy dla oszczędności warto pamiętać też o bezpieczeństwie środków. Dlatego szczególnie dziś warto przyglądać się oferowanym rozwiązaniom z każdej strony i nie podejmować decyzji pod wpływem chwili. Pozwoli to uniknąć nadmiernego ryzyka. Warto też stosować dywersyfikację, aby nie wkładać wszystkich jajek do jednego koszyka.

Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments