3.01.2022

Są w Polsce powiaty, w których ceny mieszkań się podwoiły

Ponad dwukrotnie – przez 5 lat nawet tak potrafiły drożeć mieszkania w niektórych powiatach w Polsce. Na drugim biegunie znajdziemy też 5 miejsc, w których średnie ceny w tym czasie spadły… przynajmniej statystycznie.

Jeśli ktoś myśli, że ceny mieszkań w największych miastach galopują, to nie uwierzy w to co potrafi dziać się w niektórych polskich powiatach. Największe miasta nie mają najmniejszych nawet szans, aby zakwalifikować się do rankingu najszybciej drożejących powiatów w Polsce.

W 5 lat ceny potrafiły się podwoić

Jak wynika z danych GUS prawdziwym rekordzistą jest tutaj powiat gryficki (woj. zachodniopomorskie). Jeszcze w 2 kwartale 2016 roku metr mieszkania można było tam kupić za około 2,3 tys. zł. Po 5 latach stawka ta wzrosła do 5,9 tys. zł w przeliczeniu na metr. Oznacza to ponad 2,5 krotny wzrost cen, czyli zwiększenie stawki o dokładnie 157%.

Równie wysoko, bo prawie o 2,5 wzrosły ceny w powiecie sępoleńskim w kujawsko-pomorskim. Tu z kolei w 2016 roku chcąc kupić mieszkanie trzeba było się liczyć z wydatkiem rzędu 1,7 tys. zł za metr kw. Obecnie analogiczny przelicznik wynosi prawie 4,2 tys. zł. Wśród jednostek samorządowych, w których ceny się podwoiły znajdziemy również powiaty bieszczadzki (podkarpackie), przysuski (mazowieckie) czy tucholski (kujawsko-pomorskie).

Im niższa baza, tym wyższy wzrost

Z czego wynikają tak dynamiczne wzrosty? W większości powiatów, w których ceny przez ostatnie 5 lat się podwoiły koronnym powodem była niska baza. Chodzi o to, że jeśli przed pięciu laty za metr lokalu trzeba było płacić 1-2 tys. złotych, to bardzo łatwo było w takich lokalizacjach o podwojenie cen przez kilka lat. Już wtedy były to przecież stawki niższe niż koszt budowy nieruchomości.

Tym bardziej warto na to zwrócić uwagę ze względu na fakt, że w takich powiatach jak sępoleński, tucholski, gryficki czy bieszczadzki w ostatnim czasie uaktywnili się deweloperzy. W efekcie dziś mają duży udział w transakcjach zawieranych na tamtejszych rynkach (od prawie 40 do nawet 100%), podczas gdy w 2016 roku nie sprzedawali oni praktycznie żadnych nowych mieszkań na tym terenie. Jest to o tyle ważne, że sprzedawane przez deweloperów lokale mają przeważnie wyższy standard niż oferta z drugiej ręki. Ma to odzwierciedlenie w cenach transakcyjnych, które odbiegają od stawek z rynku wtórnego. Efekt ten podbija wyniki publikowane przez GUS.



W 5 powiatach ceny spadły

Na drugim biegunie, znajdziemy za to powiaty, w których mieszkania w trakcie ostatnich 5 lat staniały. W tym gronie rekordzistą okazuje się być powiat nowosądecki (woj. małopolskie). Jeszcze w 2 kwartale 2016 roku ktoś kto chciał kupić tam mieszkanie za metr kwadratowy musiał zapłacić przeciętnie aż prawie 5 tys. zł. Zgodnie z najnowszymi danymi (za 2 kwartał 2021 roku) stawka ta zmniejszyła się o 18% i wynosi 4,1 tys. zł za metr. Drugim najszybciej taniejącym powiatem w Polsce jest powiat zamojski na Mazowszu. Tutaj analogiczne kwoty wynoszą 2,3 tys. zł oraz 1,9 tys. zł. Oznacza to, że w powiecie zamojskim cena transakcyjna za m kw. mieszkania spadła w horyzoncie pięcioletnim o 16%.

W badanym okresie odnotowaliśmy też spadek cen w powiatach: nowodworskim (woj. pomorskie), siedleckim (woj. mazowieckie) i łęczyńskim na Lubelszczyźnie.

Zniżki tam skąd abdykowali deweloperzy

W przypadku części powiatów, w których zanotowaliśmy spadki cen zadziałał mechanizm odwrotny do tego, z którym mieliśmy do czynienia w przypadku powiatów, w których ceny mieszkań w badanym okresie najszybciej rosły. Okazuje się bowiem, że w powiatach łęczyńskim i nowodworskim w drugim kwartale 2016 roku sprzedaż nowych mieszkań stanowiła od około 35% do nawet 70% obrotu rynkowego. Dla porównania z najnowszych danych (za 2 kwartał 2021 roku) wynika, że nie sprzedano tam ani jednego nowego mieszkania.

Za spadkiem średniej ceny w powiecie nowosądeckim stoi za to fakt, że w 2 kwartale 2016 roku deweloperzy sprzedawali na tym terenie ponadprzeciętnie drogie mieszkania. GUS odnotował wtedy średnią cenę nowych mieszkań na tym terenie na poziomie prawie 13 tys. złotych za metr. Najpewniej miała na to wpływ sprzedaż lokali w projektach hotelowych, których ceny często znacznie odbiegają od stawek proponowanych przez deweloperów budujących zwykłe mieszkania. Najlepszym dowodem są dane za 2 kwartał 2021 roku, z których wynika, że nowe mieszkania w powiecie nowosądeckim sprzedawane były za 4,3 tys. złotych za metr.



Mieszkania zdrożały niemal wszędzie

Z danych zebranych przez GUS wynika, że powiaty, w których za mieszkania płaci się dziś więcej niż przed pięcioma laty są standardem. Choć co prawda powiatów w Polsce mamy 380, to w badanym okresie dane GUS są dostępne dla 348 z nich. Wśród tej puli znajdziemy aż 343 jednostki, w których odnotowano mniejszy lub większy wzrost cen. Wśród analizowanych powiatów znajdziemy tylko 5 jednostek administracyjnych, w których ceny w badanym okresie spadły. Są to wcześniej wspomniane powiaty: łęczyński, siedlecki, nowodworski, nowosądecki, zamojski.

Oskar Sękowski, Bartosz Turek HRE Investments