Sytuacja na rynku mieszkaniowym w ostatnich kwartałach zmieniała się jak w kalejdoskopie. Wybuch epidemii, a potem wojny za naszą wschodnią granicą na przemian powodowały zamrożenie, a następnie ożywienie w mieszkaniówce. Jak zwykle przy takich gwałtownych ruchach najmocniej poszkodowani byli zwykli Kowalscy, którzy albo na kredyt nie mogli liczyć, albo wręcz przeciwnie – musieli się ścigać z rynkiem i rosnącymi cenami, by kupić mieszkanie, korzystając z najtańszych kredytów w historii. Na rynku najmu w tym czasie sytuacja również zmieniła się diametralnie. W trakcie epidemii właściciele obniżali stawki czynszów i często to oni poszukiwali potencjalnych najemców do swoich mieszkań, a nie odwrotnie. Ci, którym się to nie udało, wykorzystywali okres przestoju, aby mieszkania na wynajem remontować i podnosić ich standard. Teraz sytuacja jest skrajnie odmienna. Mieszkań brakuje, czynsze wzrosły przeciętnie o 20-25% w porównaniu do sytuacji z ubiegłego roku, a potencjalni lokatorzy znowu mogą się spotkać z tzw. castingami na najemców.

Niestety wiele wskazuje na to, że ta rynkowa huśtawka sama się nie zatrzyma. Dziś znowu banki nie chcą lub nie mogą udzielać kredytów. W efekcie niezaspokojony popyt się kumuluje i ponownie wyleje się na rynek, gdy nadarzy się ku temu sposobność. Ponadto zakręcone kurki z kredytami wespół z masową migracją i dwucyfrową inflacją przekładają się na niewidziane od lat dwucyfrowe wzrosty stawek czynszów. Sytuacja jest bardzo zła, bo wolne mieszkania na wynajem stanowić mogą w Polsce mniej niż 5% istniejącej oferty. To oznacza drastyczny wręcz poziom wykupienia, który sprzyja skokowym podwyżkom stawek czynszów. Efekt? Za pieniądze, które rok temu wystarczyć mogły na wynajem dwupokojowego lokum dziś jesteśmy w stanie opłacić kawalerkę, a za stawkę, która przed rokiem starczyła na kawalerkę opłacimy dziś jedynie pokój na wynajem.

To oczywiście powoduje, że na rynku uaktywnili się inwestorzy widzący w wynajmie sposób na przyzwoity zarobek i nadzieję na uchronienie oszczędności przed inflacją. Ich inwestycje powinny spowodować, że oferta mieszkań na wynajem będzie rosła, a więc obserwowane dziś napięcia powinny być rozładowywane. Problem w tym, że takie dostosowania są czasochłonne i mogą się okazać niewystarczające. Podobnie jest ze sprzedażą kredytów hipotecznych, która spadła względem poprzedniego roku o około 70%, ale od kilku już miesięcy wydaje się „ubijać dno”. Rosnące wynagrodzenia, spadek oprocentowania wynikający z zamiany stawki WIBOR na WIRON, mające nadejść za kilka kwartałów obniżki stóp procentowych czy potencjalne ułatwienia w badaniu zdolności kredytowej (KNF) mogą ten stan rynku kredytowego poprawiać. Jednak nawet realizacja pozytywnych prognoz oznacza długotrwałą odbudowę popytu na kredyty mieszkaniowe.

Jest to o tyle niepokojący scenariusz, że w międzyczasie deweloperzy bardzo mocno ograniczyli liczbę noworozpoczynanych budów. Dane podsumowujące październik 2022 roku sugerują spadki niemal o połowę wobec analogicznego okresu rok wcześniej. Jest to o tyle problem, że w ostatnim czasie potrzeby mieszkaniowe wzrosły (ze względu na migrację), a tymczasem w sektorze budownictwa mieszkaniowego nastąpiła zima. To zła informacja dla firm budowlanych, ale też producentów materiałów budowlanych i wykończeniowych, mebli, AGD czy pozostałego wyposażenia domów i mieszkań.

Idąc dalej, skoro dziś deweloperzy zaczynają znacznie mniej budów, to za dwa lata będą oddawali do użytkowania znacznie mniej mieszkań. W efekcie o ile w 2023 roku spodziewać możemy się powolnej poprawy na rynku kredytowym i stabilizacji cen mieszkań albo nawet niewielkiej ich korekty, to już w 2024 roku wracający do normy popyt na mieszkania zderzyć się może z małą ofertą lokali dostępnych na rynku. Jest to prosty przepis na to, aby w 2024 roku ceny mieszkań doszły do poziomu nawet o 20% wyższego niż na początku 2022 roku. W efekcie przerwy we wzrostach cen mieszkań w latach 2022-24 jako HRE Think Tank spodziewamy się co najwyżej w 2023 roku.

Rozwiązaniem wielu z problemów, z którymi się dziś borykamy mógłby być racjonalnie skrojony program mieszkaniowy, o którym wspomina część polityków partii rządzącej. Sensowne wsparcie w tym zakresie dałoby np. młodym Polakom przewagę nad inwestorami, spekulantami czy funduszami inwestycyjnymi aktywnymi na polskim rynku najmu. Jednocześnie rządowy program mógłby pomóc rozładować napięcie na tym rynku, bo część osób dziś zmuszonych do korzystania z lokali na wynajem mogłaby kupić własne, upragnione „cztery kąty”. Co nie mniej ważne - wzrost popytu na mieszkania mógłby ograniczyć skalę zapaści w budowlance oraz utrudniłby ekspansję zagranicznych funduszy inwestycyjnych budujących w Polsce portfele mieszkań na wynajem. Jeśli bowiem deweloperzy zauważą dodatkowy popyt na mieszkania, to bardzo chętnie na niego odpowiedzą i zrezygnują ze współpracy z funduszami.

Diabeł jak zwykle tkwi w szczegółach. Z jednej strony program mieszkaniowy musi być skrojony tak, aby efektywnie dysponować budżetowymi pieniędzmi. Te nie mogą być wydawane zbyt lekką ręką, aby nie doprowadziły do kolejnych wzrostów cen mieszkań, a z drugiej strony warunki programu nie mogą być zbyt restrykcyjne, aby istniała realna możliwość skorzystania z jego dobrodziejstw. Wprowadzenie takiego mechanizmu w roku wyborczym jest możliwe, ale daleko nam tu do pewności. Bez programu natomiast mamy niemal gwarancję dalszych turbulencji na rynkach – najmu, kredytowym czy budowlanym.

Zachęcamy do zapoznania się z prognozami, które sformułowaliśmy na najbliższe kwartały oraz do lektury pełnej wersji raportu dotyczącego najnowszego odczytu Indeksu HRE.

W załączonym raporcie poruszamy ponadto tematy:

• Zmian zdolności kredytowej Polaków,
• Cen mieszkań i prognoz dotyczących dalszych ich zmian,
• Rządowych pomysłów dla rynku mieszkaniowego,
• Skali akcji kredytowej,
• Kondycji gospodarstw domowych,
• Kondycji sektora budownictwa mieszkaniowego,
• Skutków napływu uchodźców z punktu widzenia rynku mieszkaniowego,
• Sytuacji na rynku najmu,
• Inwestycji realizowanych przez fundusze na rynku mieszkaniowym,
• Długoterminowych prognoz dotyczących poziomu stóp procentowych w Polsce.