Szanowni Państwo,

W ostatnich tygodniach skala transakcji zawieranych na rynku mieszkaniowym spadła i dotyczy to zarówno mieszkań nowych, jak i tych z rynku wtórnego. Ewidentnie dynamicznie zmieniające się otoczenie sprawia, że swoje wątpliwości na temat zakupu i sprzedaży mieszkań mają obie strony rynku.

Kupujący patrzą na rosnące stopy procentowe, mając nadzieję na obniżki cen mieszkań, a sprzedający (zarówno indywidualni, jak i deweloperzy) nie chcą pozbywać się nieruchomości,
które są szczególnie docenianą przystanią w czasach galopującej inflacji i topniejącej siły nabywczej gotówki. Wszyscy mają swoje racjonalne powody, a efekt jest taki, że kupujący i sprzedający oddalają się od siebie. Transakcji zawieranych jest mniej i niestety stan ten chwilę potrwa. Nie jest to sytuacja niespotykana. Podobnie było na przykład w 2020 roku przy okazji epidemii. W tego typu nienormalnych czasach potrzeby kupujących zaczynają się akumulować – ci, którzy w standardowych warunkach kupowaliby dziś mieszkania, nie chcą lub nie mogą tego zrobić, a ich potrzeby mieszkaniowe pozostają niezaspokojone. W efekcie rośnie nam popyt potencjalny, który wcześniej czy później zacznie się realizować.

Po drugiej stronie mamy ograniczoną ofertę mieszkań z rynku wtórnego, które często „szkoda sprzedawać”, wiedząc, że np. otrzymana ze sprzedaży gotówka wyraźnie traciłaby na wartości. Do tego dochodzi fakt, że wynajem mieszkań stał się w bieżącym roku zyskowniejszym niż dotychczas interesem, a posiadacze złotowych kredytów mieszkaniowych mogą kosztem banków oddalić od siebie problemy ze spłatą rat dzięki Funduszowi Wsparcia Kredytobiorców czy obiecanych przez rząd darmowych wakacji kredytowych. Jeśli te ostatnie wejdą w życie w brzmieniu przyjętym przez sejm, to pomimo podwyżek stóp procentowych przeciętna rata kredytu mieszkaniowego płacona w trakcie wakacji kredytowych będzie niższa niż średnia z ostatnich 5 czy 10 lat. Problemy przeważającej większości kredytobiorców powinny więc zostać zniwelowane przynajmniej do końca 2023 roku.

Deweloperzy w większości także nie mają powodu, aby mieszkań pozbywać się w otoczeniu mniejszego popytu. Ci, których na to stać wycofują mieszkania ze sprzedaży lub chociaż oszczędnie zasilają ofertę swoich biur sprzedaży. Powód? Przy wysokich i szybko rosnących kosztach budowy sprzedaż mieszkań zbyt szybko, a tym bardziej z dyskontem, może okazać się finalnie deficytowa. Ponadto wcześniej czy później nierealizowany dziś popyt na mieszkania wróci na rynek, a wtedy warto mieć w ofercie mieszkania na sprzedaż. Doskonale ukazała to epidemia, która po chwilowym zatrzymaniu sprzedaży zaskoczyła deweloperów szybkim odbudowaniem popytu, co zderzyło się z przebraną ofertą w biurach sprzedaży.

Bez wątpienia w najbliższym czasie lukę po klientach finansujących się kredytem zagospodarują, przynajmniej częściowo, klienci inwestujący w mieszkania, zarówno ci indywidualni jak i instytucjonalni – to właśnie wysoka inflacja silnie stymuluje presję na zakupy wśród osób chcących uchronić kapitał przed jej destrukcyjnym działaniem. Ten sam mechanizm rozumie co najmniej część deweloperów mająca dziś interes w tym, aby sprzedawać mniej, dbając o marżę, a więc też wyższe ceny mieszkań. W najbliższym czasie firmy te mogą położyć większy nacisk na przygotowywanie nowych projektów czy przejęcia projektów od konkurencyjnych deweloperów, którzy nie radzą sobie w aktualnej sytuacji. Doświadczone firmy deweloperskie wiedzą bowiem, że choć teraz koniunktura osłabła, to aura taka nigdy nie trwa wiecznie. Już dziś mowa jest przecież o tym, że choć RPP schładza gospodarkę, to rząd (kosztem wydatków zbrojeniowych, socjalnych, obniżki PIT, inwestycji infrastrukturalnych, KPO, a nawet kosztem banków) już planuje na nowo gospodarkę rozhulać i to możliwie szybko.

Kluczem do sformułowania perspektyw dla rynku mieszkaniowego na najbliższe miesiące i kwartały wcale nie wydaje się to, czy podstawowa stopa procentowa osiągnie poziom 6%, 7% czy 8%. Kluczem tym jest czas. Według aktualnych prognoz już za kilkanaście miesięcy stopy procentowe mają zacząć być obniżane, co zwykło pozytywnie oddziaływać na popyt na mieszkania. Ponadto warto zastanowić się nad tym, czy kupujący mają kilka czy nawet kilkanaście kwartałów na to, aby wymusić na sprzedających obniżki cen. Tyle właśnie może bowiem trwać oczekiwanie aż deweloperzy, którzy w większości mają spore zasoby gotówki, zaczną sprzedawać mieszkania wyraźnie taniej. Czy może jednak będzie tak, że to kupujący wrócą na rynek, gdy ograniczona zostanie niepewność, a gospodarka po pewnym jej schłodzeniu zacznie być znowu stymulowana do wzrostu? W ostatnich latach z podobnych starć racji kupujących i sprzedających zwycięsko wychodzili ci drudzy. Prawdopodobne wynika to z silnych fundamentów rynku mieszkaniowego. Przede wszystkim składa się na nie trwający od lat wzrost dochodów niemal dorównujący wzrostom cen mieszkań oraz ogromna luka mieszkaniowa, która w ostatnich miesiącach ponownie skokowo się powiększyła ze względu na masowy napływ migrantów.

Bez wątpienia w najbliższym czasie rynek mieszkaniowy zmieni się znacząco na korzyść klientów inwestycyjnych, gdzie osoby niemogące pozwolić sobie na zakup będą zepchnięte do sektora najmu. Z ekonomicznego punktu widzenia taka sytuacja jest negatywna dla osób wykluczonych z posiadania swojego mieszkania. Warto też poświęcić kilka słów głośnym w ostatnim czasie poczynaniom inwestorów instytucjonalnych. Ci wciąż mają dostęp do bardzo taniego kapitału i znaczny apetyt na sektor mieszkań na wynajem w Polsce. Problem w tym, że inwestorzy instytucjonalni wymagają sprzedaży mieszkań po stałej cenie i najlepiej jeszcze z dyskontem. Przy rosnących kosztach budowy deweloperzy mają świadomość, że sprzedaż mieszkań na warunkach oczekiwanych przez inwestorów instytucjonalnych może okazać się deficytowa, co już dotknęło część firm, które podpisywały w Polsce spektakularne kontrakty na sprzedaż pakietową mieszkań dużym funduszom inwestycyjnym.

Zachęcamy do zapoznania się z prognozami, które sformułowaliśmy na najbliższe kwartały oraz do lektury pełnej wersji raportu dotyczącego najnowszego odczytu Indeksu HRE.

W załączonym raporcie poruszamy ponadto tematy:

• Skutków napływu uchodźców z punktu widzenia rynku mieszkaniowego,
• Zmian zdolności kredytowej Polaków,
• Cen mieszkań i prognoz dotyczących dalszych ich zmian,
• Rządowych interwencji na rynku mieszkaniowym,
• Skali akcji kredytowej,
• Kondycji gospodarstw domowych,
• Kondycji sektora budownictwa mieszkaniowego,
• Sytuacji na rynku najmu,
• Inwestycji realizowanych przez fundusze na rynku mieszkaniowym,
• Długoterminowych prognoz dotyczących poziomu stóp procentowych w Polsce.