Ostatnie lata były dla rynku mieszkaniowego okresem na przemian hamowania albo gwałtownego ożywienia koniunktury. Początek 2023 roku i tym razem „nie zawiódł”. Znowu wygląda to tak, jakby rynek postanowił zrobić zwrot o 180 stopni. Od co najmniej kilku miesięcy mamy bowiem do czynienia z dynamicznym odbudowaniem się sprzedaży mieszkań i popytu na kredyty hipoteczne. To wszystko dzieje się w akompaniamencie bardzo dobrej sytuacji na rynku pracy (niskie bezrobocie i szybki wzrost wynagrodzeń), a od marca 2023 roku hamować zaczęła również inflacja. Jesteśmy przy tym jeszcze przed uruchomieniem rządowego programu „pierwsze mieszkanie” i przed cyklem obniżek stóp procentowych. A mimo tego sytuacja wśród gospodarstw domowych i koniunktura w bankach od pewnego czasu wyraźnie się poprawia. Ktoś mógłby powiedzieć, że deweloperzy powinni się cieszyć. I owszem, najbliższy czas ma bardzo solidne fundamenty do tego, aby okazać się kolejnym okresem żniw dla firm budujących mieszkania. Jest to jednak podejście krótkowzroczne. Problem w tym, że na dłuższą metę takie następujące po sobie gwałtowne hamowania i ożywienia – zupełnie jak w samochodzie - nikomu na zdrowie nie wyjdą.

Wszystko dlatego, że naszym kluczowym problemem jest strukturalny brak mieszkań. To właśnie z tego powodu, że w Polsce brakuje około 2 milionów mieszkań, ich dostępność jest gorsza niż byśmy chcieli. Do tego zawirowania, z którymi mieliśmy do czynienia w ostatnich latach, spowodowały gwałtowny wzrost kosztów budowy nieruchomości i wzrost cen. Fakt, że w dużych miastach stawki w ciągu 3 lat poszły w górę o ponad 1/4 nie sprzyja zasypywaniu wspomnianych mieszkaniowych braków.

Oczywiście rząd odpowiada na to, że w 2022 roku oddano w Polsce do użytkowania prawie 239 tysięcy mieszkań – najwięcej od lat 70-tych. I choć jest to niezaprzeczalny fakt, to w żaden sposób nie oddaje on rzeczywistości. W rzeczywistości bowiem liczba mieszkań oddawanych do użytkowania zależy od koniunktury sprzed 2-5 lat. Jeśli więc chcemy mówić o bieżącej sytuacji, to powinniśmy patrzeć raczej na to, ile budów jest rozpoczynanych. Tu sytuacja wciąż jest niestety zła. W samym tylko 2022 roku deweloperzy zaczęli budować o 1/3 mniej mieszkań niż rok wcześniej, a dotychczas opublikowane dane za 2023 rok (za okres od stycznia do kwietnia) sugerują dalszy spadek o prawie 30% (r/r). Dziś widzimy więc już wzrosty popytu, ale czekamy wciąż na odmrożenie budów.

Mało tego, jeśli chcemy sprawdzić jak rynek mieszkaniowy zaspokaja realne potrzeby Polaków, to możemy spojrzeć na dane Eurostatu. Wynika z nich, że w 2022 roku ponad połowa osób w wieku od 25 do 34 lat mieszkała z rodzicami. Jest to zwieńczenie trwającego od trzech lat konsekwentnego pogarszania się sytuacji mieszkaniowej ludzi młodych. W ciągu tego czasu zdążyliśmy osiągnąć tak złe wyniki jakich w historii badań prowadzonych przez Eurostat jeszcze nie notowaliśmy. Delikatnie to ujmując widać, że gwałtowne zwroty akcji w otoczeniu rynku mieszkaniowego nie zostały wykorzystane do tego, aby ułatwić życie osobom chcącym kupić swoje pierwsze własne „M”. Teoretycznie było to możliwe.

Rok 2020 zaczęliśmy przecież od epidemii. Z punktu widzenia rynku mieszkaniowego najpierw przyniosła ona niepewność i zakręcenie kurków z kredytami, a potem wzrost popytu na mieszkania stymulowany tanim kredytem. Te dostępne były jednak w 2020 roku przede wszystkim dla osób o zasobniejszych portfelach, bo banki zaczęły wymagać wysokiego wkładu własnego. Rząd co prawda postanowił interweniować w tym obszarze, ale spóźnił się o co najmniej kilka kwartałów. Problem najmocniej dotknął trzydziestolatków, którzy przez pewien czas częściej wracali do domów rodzinnych, niż się z nich wyprowadzali.

Rok 2021 teoretycznie był już bardziej sprzyjający usamodzielnianiu się. Banki znowu przecież odkręciły kurki z kredytami przyjmując wnioski kredytowe od osób posiadających niewielki wkład własny. Do tego oprocentowanie „hipotek” było niskie. Dobra sytuacja na rynku pracy też powinna pomóc w zdobyciu pierwszego „M”. Problemem były jednak wyraźnie wyższe ceny, które wielu komentatorów z upodobaniem godnym lepszej sprawy nazywało „bańką” na rynku mieszkaniowym. Do przecen jednak nie doszło, za to epidemiczne nastroje i ograniczenia wciąż wpływały na życie wielu osób i utrudniały podjęcie decyzji o zakupie pierwszego mieszkania.

Rok 2022 nie tylko nie przyniósł poprawy, ale wręcz pogorszył sytuację. Z jednej strony zniesiono lwią część epidemicznych ograniczeń, ale wybuch wojny wprowadził na kilka miesięcy niepewność i przyczynił się do wzrostu kosztów budowy mieszkań (oraz ich cen). Banki w konsekwencji działań Rady Polityki Pieniężnej i Komisji Nadzoru Finansowego znowu zakręciły kurki z kredytami. Brak dostępu do „hipotek” i napływ uchodźców spowodowały za to, że na rynku najmu zaczęło brakować mieszkań. W efekcie stawki czynszów gwałtownie rosły. Na problemy w postaci mniejszego popytu na mieszkania odpowiedzieli też deweloperzy, którzy ograniczyli liczbę rozpoczynanych inwestycji. W ten sposób postanowili nie ponosić nieracjonalnie wysokich kosztów budowy i zmniejszając ofertę dostosowali się do spadku liczby kupujących. Wszystko to miało cel w postaci ochrony marż.

I teraz na taki właśnie rynek weszli kupujący, którzy przez ostatnie kwartały albo nie mogli kupić mieszkania ze względu na trudny dostęp do kredytów w 2022 roku, albo wstrzymywali się z zakupem mieszkań nierzadko znowu oczekując przecen, które najpewniej wcale w najbliższym czasie nie przyjdą.

W 2023 roku znowu doszło bowiem do zmiany nastrojów. Nieformalny kres podwyżek stóp procentowych oraz zalecenia KNF ułatwiające dostęp do kredytów mieszkaniowych spowodowały, że zdolność kredytowa niemal w pełni się odbudowała. Tym samym część kupujących odzyskała możliwość zakupu mieszkania i dziś skwapliwie z niej korzystają. Innych nabywców wystraszyło widmo wprowadzenia preferencyjnych kredytów dla osób kupujących pierwsze mieszkanie. Jeśli bowiem „Bezpieczny Kredyt 2%” okaże się sukcesem, to oferta mieszkań na sprzedaż może zostać przebrana, a ceny przy wzmożonym popycie mają powód do wzrostów. Warto podkreślić, że zgodnie z zapowiedziami rządu preferencyjny kredyt ma być łatwiej dostępny i znacznie korzystniejszy niż standardowe „hipoteki” oraz tańszy niż najem. To już powoduje, że szybciej może się okazać, że zabraknie pieniędzy na dopłaty niż zabraknie chętnych na preferencyjny kredyt.

Na rozstrzygnięcie tego dylematu nie będziemy musieli długo czekać. Rządowy program wystartować ma 3 lipca. Z publicznych deklaracji wynika, że największe banki robią wszystko, aby na ten termin zdążyć. Nawet jednak, gdyby rządowy program miał niedociągnięcia, to i tak rosnące wynagrodzenia, niskie bezrobocie i zbliżające się obniżki stóp procentowych mogą się okazać wystarczająco sprzyjającym otoczeniem dla ożywienia w mieszkaniówce.

Zachęcamy do zapoznania się z prognozami, które sformułowaliśmy na najbliższe kwartały oraz do lektury pełnej wersji raportu dotyczącego najnowszego odczytu Indeksu HREIT.

W załączonym raporcie poruszamy ponadto tematy:

• Odrodzenia popytu na kredyty,
• Wzrostu liczby zawieranych transakcji na rynku mieszkaniowym,
• Zmian zdolności kredytowej Polaków,
• Cen mieszkań i prognoz dotyczących dalszych ich zmian,
• Rządowych pomysłów dla rynku mieszkaniowego,
• Kondycji gospodarstw domowych,
• Kondycji sektora budownictwa mieszkaniowego,
• Sytuacji na rynku najmu i jego perspektyw,
• Inwestycji realizowanych przez fundusze na rynku mieszkaniowym,
• Długoterminowych prognoz dotyczących poziomu stóp procentowych w Polsce.